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사업을 양도하고 싶은데 세금이 걱정되시나요?
그럼 이영상 하나로 끝입니다!
1. 포괄양수도 정의 (01:06)
2. 포괄양수도 장점 (01:59)
3. 포괄양수도 요건 (03:57)
4. 포괄양수도 관련 판례 (05:12)
5. 포괄양수도 거래 시 주의할 점 (07:16)
약은 약사에게 세무조사는 로운세무법인에게
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사업의 포괄양수도 계약이란? – 네이버 블로그
포괄양수도 계약이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것을 의미한다. 사업장의 인적, 물적 시설과 권리, …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 5/26/2021
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포괄양도양수계약서란? – 빌사남
포괄양도양수계약서란? … 포괄양도양수란 ? 건물 매매 시 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업 시설과 그 사업에 관한 인적, 물적 권리 의무를 양도하여 양수인이 계약 …
Source: www.building0.com
Date Published: 8/10/2021
View: 4810
포괄양수도 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
☞ 민간임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. ※ 임대의무기간에 임대주택 …
Source: www.easylaw.go.kr
Date Published: 8/27/2022
View: 155
음식점 포괄양수도는 어떻게 진행되나요? – 세무가이드
1. 포괄양수도 계약서 작성. 기존 사업자가 새로운 사업자에게 사업과 관련된 모든 권리 및 의무를 양도한다는 내용을 포함해서 작성해요. · 2. 임대차 계약서 재작성 · 3.
Source: guide.taxmedicenter.com
Date Published: 3/19/2022
View: 6233
바로보는 부동산상식 포괄양수양도계약에 대한 모든것
오늘은 포괄양수양도 계약에 대해 포스팅해볼게요. … 부가세가 발생하는 부동산의 매매시 사업의 자산 뿐만 아니라 권리와 의무를 포괄적으로 인수인계 …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 1/3/2021
View: 4779
[법무] 포괄양수도계약서 양식/ 작성가이드 – 자비스 고객센터
포괄양수도란? 개인사업자가 가지고 있는 자산, 영업권 또는 부채 등 모든 권리와 의무를 법인으로 유상 또는 무상으로 이전하는 것을 말합니다개인 …
Source: help.jobis.co
Date Published: 9/8/2021
View: 2381
사업용부동산 매도 시 포괄양수도 요건과 부가가치세 문제
상가, 사무실 사업용 부동산을 매도할 때 부가세 문제를 해결하기 위해 포괄양수도 계약을 하는 경우가 많은데, 포괄양수도란 단순히 사업용 자산만을 …
Source: www.suwonoffice.com
Date Published: 6/10/2021
View: 6095
주제와 관련된 이미지 포괄 양수 도
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주제에 대한 기사 평가 포괄 양수 도
- Author: 슬기로운 절세생활
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- Date Published: 2021. 10. 17.
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사업의 포괄양수도 계약이란?
사업의 양도 역시 부가세법상의 ‘재화의 양도’에 해당되므로 양도인은 양수인으로부터 부가세를 거래 징수하여 납부하여야 한다. 따라서 과세관청은 오랫동안 양도인(매수인)이 양수인(매수인)으로부터 부가세를 징수하여 세무서에 납부하고 양수인은 이를 다시 환급을 받는 방법으로 처리해 왔다. 그러나 이러한 절차는 부가세 납부의무자는 물론 과세관청 역시 국고수입도 없이 불필요한 절차와 국고를 낭비하는 결과를 초래하여 부가세법은 위와같이 사업의 포괄적 양도를 재화의 공급으로 보지 않도록 개정하게 된 것이다.
그러나 사업의 포괄양도양수계약을 일정한 조건이 맞아야 한다. 즉 당사자는 모두 과세사업자이여야 하고, 사업전체를 포괄적으로 양도, 양수해야 하고 사업양도신고를 제출해야 한다.
포괄양수도 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
기존의 민간임대주택사업을 그만두고 다른 사업을 하려고 합니다. 그런데, 지금 소유하고 있는 주택이 10년 이상 임대해야 하는 장기일반민간임대주택이라서 이 기간 동안 의무적으로 임대해야 한다고 하는데, 임대업을 그만둘 수 있는 방법은 없나요?
… 양도할 수 있습니다. ☞ 임대사업자가 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함)에게 양도하려는 경우에는 민간임대주택 양도신고서를…. ☞ 민간임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. ※ 임대의무기간에 임대주택을 매각하는 경우에는…
바로보는 부동산상식 포괄양수양도계약에 대한 모든것
오늘은 포괄양수양도 계약에 대해 포스팅해볼게요.
국민주택 범위를 초과하는 중대형주택, 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산을 사업자가 매매하는 경우 건물분 부가세가 발생하는데요,
건물분 부가세에 관한 자세한 내역은 관련 포스팅 참조하시면 됩니다. ☞ 건물분 부가세에 관한 모든것 click
부가세가 발생하는 부동산의 매매시 사업의 자산 뿐만 아니라 권리와 의무를 포괄적으로 인수인계하는 경우를 포괄양수양도라고 하며,
포괄양수양도계약을 하게 되면 부가세가 과세되지 않습니다다.
포괄양수양도는 선택적으로 하는 것이 아니라 특정 요건을 갖추게 되면 해야합니다.
아래 순서로 포스팅 됩니다.
포괄양도양수계약 전 확인사항
먼저 사업자 등록증 등 사업 포괄양도양수 진행가능요건을 확인합니다.
양도인의 채무관계 확인하고, 매수인으로부터 업종의 변화가 생기는지 확인합니다.
양도자산 목록과 내역을 확인합니다.
포괄양수양도계약이 불가하거나 확인이 안될경우를 대비 일반 매매로 진행이 가능한지(부가세 별도, 세금계산서발행 계약) 확인합니다.
포괄양수양도계약 조건
포괄양수양도 계약은 편리하지만, 성립하기 위한 조건이 좀 까다롭습니다.
포괄양수양도 계약이 불가한 경우 세금계산서 발행 거래로 가능한데요.
계산서발행 거래에 관한 자세한 내역은 해당 링크글을 참조하세요 ☞ 건물분 부가세 알아보기
양도자 양수자간 사업의 업종이 동일
업종은 그대로 두고 대표자 명의만 변경되어야 합니다.
매도인이 임대업이면 매수인도 임대업(단, 기존 임차인이 그대로 승계)이여야 합니다.
매도인이 임대업인데 매수인이 직접 운영하는 일반사업자인경우 포괄양수양도 불가합니다.
매도인이 직접 운영하는 일반사업자인 경우 매수인도 직접 운영하는 일반사업자여야 하며, 사업이 바뀌면 안됩니다.
예를들어 식당으로 사용하던 건물을 식당으로 사용하려는 매수인이라면 포괄양수양도가 가능합니다.
식당으로 사용하던 건물을 편의점으로 사용해야 한다면 업종을 변경해야 하므로 포괄양수양도로 진행할수 없습니다.
포괄양수양도가 불가할 경우 건물분 부가세 별도로 세금계산서 발행거래를 해야 합니다.
양도시점에 동일 업종이 유지되어야 하는데요, 과세사업 범위안에서 매수자가 일부 사업 추가 가능해요. 단, 면세사업을 추가하는 경우 포괄양수도 불가합니다.
포괄승계이후 매수인이 업종추가, 변경은 가능해요, 단 일반사업자로부터 승계한 사업은 간이사업자로는 등록안됩니다.
양도자 양수자간 사업자 유형이 동일하거나 양수자의 사업자유형(ex 양도자 간이, 양수자 일반과세) 이 큰 경우에 가능합니다.
매도(일반과세) → 매수(일반과세) : 가능 매도(일반과세) → 매수(간이과세) : 가능(일반과세로 전환됨) ※ 포괄양수양도 진행 시 과세관청에서 직권으로 일반과세로 전환시킴, 계약 시 매수인에게 전환됨을 확인 후 특약으로 명시 매도(간이과세) → 매수(일반과세) : 가능 ※ 매수인이 일반과세자로 전환시 가능합니다. 매도(간이과세) → 매수(간이과세) : 가능
2번의 경우 매수자가 간이과세자로 남기를 희망한다면, 포괄양수양도가 아닌 부가세 과세 방식으로 처리 해야 합니다. 이 경우 부가세 환급이 안됩니다.
양도양수범위는 전체사업이여야 합니다.
사업체중 일부를 제외하거나 자산의 일부를 제외하면 안됩니다.
사업에 관한 인적(종업원등), 물적설비 전부 승계해야 하고, 사업용 차량운반구, 토지, 건물은 하나라도 제외되면 안됩니다.
미수금, 미지급금 또는 일부 외상매출금, 외상매입금은 제외도 됩니다.
포괄양수양도 사례 예시
사업과 직접적인 관련이 있는 토지, 건물을 제외하고 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
주거용 등으로 사용할 비사업자에게 양도한 경우 포괄양수양도 불가
임대차계약 내용 중 일부 또는 전부를 승계하지 않고 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
부동산 임대업자가 임차인에게 해당건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
매도인이 임차인명도조건으로 건물을 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
사업자가 한 사업장 내 둘 이상의 과세사업을 겸업하던 중 특정 과세사업만 포괄양도하는 경우 포괄양도양수 불가
과세 사업자가 면세사업자나 겸업 사업자에게 양도하는 경우 포괄양수양도 불가
임대사업자로 포괄양도양수계약 하고 매매한 이후에 매수인이 직접 운영하게 되면 사업양도 불인정, 매도인이 부가세를 부담하게 됩니다(계약서에 부가세 별도항목없을 경우 매도인이 부가세를 받은것으로 봄, 일반판례)
매수인이 면세사업자로 전환 시 사업양도가 불인정 됩니다.
포괄양도양수계약
계약시 매매계약서 특약사항에 포괄양수양도 계약이라고 기재하고 포괄양수양도계약서를 별도로 작성하시면 됩니다.
매도인의 자산 뿐만 아니라 부채와 세금 (매매물건에 대한 부채와 세금)까지도 승계될 수 있기 때문에 이를 대비하여 계약시 국세완납증명서를 첨부하거나 부채와 미납세금이 있을 시 매수인이 승계하지 않는다고 특약에 명시하는게 좋습니다.
양도인의 사업기간과 양수인의 사업기간 합산 10년간 유지해야 합니다.
매수인이 사업자등록을 10년 이내 폐업하거나 면세사업자로 변경하게 되면 매도인이 부가세를 추징당할수 있습니다.
포괄양도양수 계약시 특약
포괄양수양도 계약시 매매계약서에 특약으로 아래 내용을 넣으면 좋습니다.
포괄양수양도계약이 불가할 경우 건물분 부가세는 별도이며 부가세는 매수인이 부담한다.
부채와 미납세금은 인수하지 않는다.
계약 시 10년간 일반 과세사업을 유지해야 한다 ( 그렇지 않을 경우 남은 기간에 대한 부가세를 추징당할 수 있습니다)
포괄양수양도계약 신고
매도인은 폐업신고시 사업자등록증원본, 포괄양도양수계약서 또는 매매계약서(특약에 포괄양수양도계약 표기) 를 갖고 가시면 됩니다.
잔금일이 속하는 다음달 25일이내에 부가가치세 확정신고를 해야 합니다.
(폐업신고 후 포괄양수도 계약은 인정되지 않아요)
매수인은 잔금일(사업개시일)로부터 20일 이내에 매도인과 동일한 유형으로 사업자 등록을 합니다.
사업자등록시에 포괄양수양도계약서를 제출합니다.
기존 사업자인 경우 매수인은 포괄양수도 계약서 첨부 후 주소변경 등 사업자등록정정신청을 해야 합니다.
포괄양수양도 계약서 양식
부동산 포괄양도양수 계약은 특정한 양식이 있지는 않습니다.
아래 내용 참조하셔서 변경하여 쓰시면 됩니다.
잘못된 포괄양수양도계약
포괄양수양도 거래가 가능한 경우는 포괄양수양도 계약으로 진행해야 합니다.
포괄양수양도 거래가 가능한데 일반 세금계산서 거래를 한 경우, 포괄양수양도 계약이 불가한데 포괄양수양도 계약을 한 경우 모두 문제가 발생합니다.
포괄양수양도 여부를 판단하기 어려울때는 부가세 대리납부 제도를 이용하면 됩니다.
① 포괄양수양도계약이 불가한 경우인데 포괄양수양도계약으로 진행한 경우
매도자는 부가가치세를 납부해야하고, 세금계산서미발급가산세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세를 물어내야 합니다.
매수인은 지급한 부가가치세가 없지만, 부가가치세를 환급받을 기회를 상실( 사업자 등록후 상당기간이 지난 경우 부가세 환급 불가) 하게 됨으로써,
매도인이 납부하게 되는 부가가치세가 문제가 되게 됩니다.
매매계약서상 포괄양도라는 기재만 믿고 부가세 부담에 대해 아무런 협의를 하지않은 경우
포괄양도가 인정되지 않아 발생하는 부가세를 매수인이 부담하도록 청구할 수 없습니다.
일반판례에서는 부가세 별도라는 언급이 없이 계약이 진행된 경우 매매대금에 부가세를 포함하여 준것으로 보아,
매도자는 추후 별도로 부가가치세를 청구할수 없다고 해석이 됩니다(매도자는 매매가에서 부가세 만큼 손해)
계약시에 포괄양수양도가 인정되지 않아 부가세가 발생할 경우 부가세는 누가 부담할 것인지에 대한 기재도 포함시키도록 합니다.
② 포괄양수양도계약에 해당되는데 세금계산서 발행으로 진행한 경우
매도인은 납부한 부가세를 돌려받고( 이득)
매수인은 환급받았던 부가세를 토해내야 하며, 신구불성실가산세(환급부가세액의 10%), 납부불성실가산세(1일 2.5/10,000) 를 내야합니다.
사업용부동산 매도 시 포괄양수도 요건과 부가가치세 문제
상가, 사무실 사업용 부동산을 매도할 때 부가세 문제를 해결하기 위해 포괄양수도 계약을 하는 경우가 많은데, 포괄양수도란 단순히 사업용 자산만을 양수하는 것이 아니라, 해당 사업과 관련된 종업원과 권리 의무 등을 포괄적으로 양수하는 것을 말합니다. 이 경우 재화가 공급된 것으로 보지 않고 사업 전체를 양수하는 것이라 할 수 있습니다.
따라서 사업을 포괄 양도·양수하는 경우 부가가치세법에 의해 부가가치세가 과세되지 않기 때문에 양도인이 세금계산서를 발급하지도 않아도 됩니다. 문제는 사업의 포괄양수도 계약이 성립하지 않을 수 있기 때문에 주의를 해야합니다.
그렇기 때문에 일반적으로 사업양도 및 양수 계약서에 “당해 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다.”라는 특약을 작성하면 문제없다고 생각하는 경우가 종종 있는데, 이는 사업의 포괄 양수도에 관한 법리를 오해한 데서 비롯된 잘못된 관행입니다.
사업의 포괄양수도 요건
사업의 포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도입니다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래이며, 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다.
이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 영업양수도이고, 사업용 부동산 매매는 그중 한 요소인 자산의 이전의 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 상가매매계약서에 “건물분에 대한 부가세는 사업의 포괄양수도로 한다”든가 “이 거래는 사업의 포괄양수도로 한다”라는 문구를 추가한다 하더라도, 그것만으로 부가가치세가 부과되지 않을 것이라고 이해해서는 안 됩니다.
따라서 사업의 포괄양수도에 해당하려면 사업용 부동산 매매 계약이 아니라 영업양수도 계약이어야 합니다. 양수도 요건을 보면 크게 ‘사업장별 승계’, ‘사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계’, ‘사업의 동일성’ 등으로 분류할 수 있습니다.
① 사업장별 승계
부가가치세는 사업장마다 등록하고 신고·납부하도록 하고 있으므로 사업장별 승계는 사업자등록이 되어 있는 장소의 모든 사업을 승계하여야 합니다. 따라서 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그중 어느 한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것은 사업의 양도에 해당하나, 하나의 사업장에서 두 가지 이상의 사업을 하는 사업자가 어느 한 부분의 사업만을 양도하는 것은 사업의 포괄양도에 해당하지 않습니다.
다만, 예외적으로 상법에 의한 분할 또는 분할합병하는 경우와 조세특례제한법 제 37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우에는 같은 사업장 안에서 사업 부문별로 양도하는 것도 사업의 양도로 인정하고 있습니다.
② 사업에 관한 모든 권리의무 포괄적 승계
권리와 의무의 포괄승계 개념 역시 구체적으로 보면 사업양수도의 결과로 사업의 동일성을 상실하지 않아야 합니다. 따라서 사업과 직접 관련이 없거나 미수금, 미지급금 등의 일부 자산 및 부채의 승계 여부는 필수적인 것이 아닙니다. 즉 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 영업권 및 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 양도해 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키고, 동일성을 상실하지 않는 범위 내에서 외상매입금과 은행 차입금 등의 부채를 제외해도 사업 양도로 볼 수 있다는 것입니다.
③ 사업의 동일성 유지
사업의 양도 시점에는 양도자와 양수자의 업종이 동일하게 유지되어야 하며, 양도 이후 과세사업 범위 내에서 양수자의 업종변경이나 추가 또는 정정은 가능합니다.
특히 사업의 동일성 요건을 위해서 주의할 것은 과세사업 범위입니다. 일부라도 면세사업을 추가하는 경우 이때에는 사업의 포괄양도에 해당하지 않게 됩니다. 또한 일반과세자로부터 양수한 사업은 간이과세로 등록할 수 없습니다.
사업자 유형별도 사업의 동일성 유지 가능 여부는 아래 표와 같습니다.
포괄양수도 절차
① 매도인
매도자는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내에 폐업신고 및 부가세 확정신고를 해야 합니다.
폐업신고 시 사업자등록증 원본과 포괄양수도계약서 또는 포괄 양도의 특약이 기재된 매매 계약서를 첨부하여
“사업양도양수신고서”를 작성하여 폐업신청을 해야 합니다.
② 매수인
매수자는 사업양수일(계약일)로부터 20일이내에 세무서를 방문하여 “사업양도양수신고서”를 작성하여 포괄양도의 특약이 기재된 매매계약서 사본과 함께 사업자등록을 신청하면 됩니다.
양수자 대리납부제도
사업이 포괄양도에 해당되지 않을 경우 부동산 거래는 재화 공급에 해당되어 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고를 해야합니다.
이런 경우 양수자가 대리납부제도를 이용해 양도자가 부가가치세를 납부하는 것이 아니라 양수자가 부가가치세를 대신 납부하는 것입니다. 즉, 대금 지급 시에 매수인은 매도인에게 매매금액 중 부가세(건물분)를 제외한 금액 만 지급하고, 건물분부가세는 매수인이 직접 세무서에 직접 납부를 하는 것입니다. 이럴경우 매수인이 납부한 부가가치세는 매입세액으로 공제 및 환급받을 수 있습니다.
이 외에 포괄양수도 계약을 했음에도 불구하고 세금계산서를 발급하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 부가가치세를 양수인이 신고, 납부해야 환급이 가능하다고 합니다.
반대로 세금계산서를 발행한 양도자는 폐업신고 및 부가가치세 확정신고를 할 때, 사업양수자의 대리납부 기납부세액란에 해당 세액을 제외하고 납부하면 됩니다.
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