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PF대출이란 특정사업의 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 자금을 조달해주는 금융기법입니다. 일반인이 은행에서 대출을 받으려면 보통 개인의 자산(담보)이나 신용도로 대출여부와 금리가 결정됩니다.
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초보 디벨로퍼분들을 위한 부동산 개발사업 세부절차에 대해 함께 알아보겠습니다.
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부동산 PF대출이란? 상품 종류 대출구조와 금리
○ PF대출이란? 해당 사업지에 미래의 수익이 발생될 것을 감안하여 그 총 사업비에 대한 대출을 받는 것입니다. PF …
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PF대출이란? 브릿지까지
PF대출이란 Project Financing의 약자입니다. 건축주가 마음에 드는 땅이나 개발할만한 곳을 발견합니다. 혹은 지역주택조합에서 아파트나 다세대주택 …
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Date Published: 12/25/2021
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프로젝트 파이낸싱 PF 대출이란 무엇인가?
PF대출에서의 기초자산이란 미확정 담보물 그러니까 준공될 건물을 말하는 것이고, 현금흐름은 입금되는 분양수입금으로 상환할 수 있는 것을 말하는 …
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Date Published: 11/5/2022
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부동산 PF대출이란 – 일상생활 정보공유
흔히들 PF대출이라면 책에서는 프로젝트 파이낸싱이라고 말하지만, 프로젝트 파이낸싱이 도대체 무슨 말인가에 대한 의문을 가지고 있었을 겁니다. 부동산 …
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Date Published: 11/27/2021
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부동산 pf대출이란 규정 취급방법
부동산 개발을 하는 사람이라면 반드시 들어봤을 pf대출은 사전적으로는 미래의 현금흐름을 담보로 대출을 한다는 내용으로 프로젝트파이낸싱이라 불려 …
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Date Published: 3/15/2021
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PF 대출이란? – 빌딩로그인
PF 대출이란? 2021-09-07 09:07:05; 147. 댓글. 자료가 없습니다. 댓글 남기기. 담당자. 비밀번호. 내용. 등록. 카테고리.
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프로젝트파이낸싱이란 무엇인가! 프로젝트 파이낸싱 뜻과 PF …
본 글은 프로젝트파이낸싱이란 무엇인지 프로젝트 파이낸싱 뜻과 PF대출 개념을 설명하는 글 입니다. 프로젝트 파이낸싱 대출(Project Financing 대출)의 문제가 거론 …
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pf 대출 이란
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Source: www.wowsl.co.kr
Date Published: 11/6/2021
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사업성 평가에 따른 자산건전성 분류기준
다에서 ‘본PF대출’이란 공사를 착공하였거나 분양을 개시한 사업장에 대한 대출을 말하며, 본PF대출 이전 단계의 모든 대출은 ‘브릿지론’으로 본다.
Source: www.law.go.kr
Date Published: 5/21/2022
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- Date Published: 2022. 1. 24.
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부동산 PF대출이란?
PF대출이란 특정사업의 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 자금을 조달해주는 금융기법입니다.
일반인이 은행에서 대출을 받으려면 보통 개인의 자산(담보)이나 신용도로 대출여부와 금리가 결정됩니다.
반면 프로젝트파이낸싱이란 신용이나 물적인 담보가 아닌 프로젝트 자체의 사업성을 평가해서 사업에서 유입될 현금흐름을 판단하여 자금을 조달하는 방식입니다.
쉽게말해, 빌리는 사람보다는 빌린돈을 어디에 쓰는지, 수익이 나올 만한 사업에 돈을 쓰는건지 보고 빌려주는 방식입니다. 빌리는 사람보다 투자한 사업만 잘되면 거기서 나오는 수익으로 이자를 받으면 됩니다. 과거 사회간접자본시설을 위해 많이 활용됐지만 최근에는 부동산 개발사업에서 활발하게 PF대출이 진행되고 있습니다.
토지매입자금대출
수분양자 중도금대출 (공사진척현황에 따라 대출)
부동산 개발관련 기성고대출 등
사업부지 매입과 부지를 개발하는데
소요되는 대출이 포함됩니다.
자기자본으로 건축사업을 할 수 있는 이유
토지를 매입할때 토지담보대출을 통해 감정가의 50~70%로 대출을 할 수는 있지만 사업에 필요한 건축비를 충당하긴 어렵습니다.
이럴때 미래에 지어질 건물의 준공 가치를 평가해서 토지비와 건축비를 합한 개발자금을 받기 위해서 PF대출을 일으키면 적은 자기자본으로 건축사업을 진행 할 수 있게 됩니다.
PF대출은
준공후 분양수익의 60~70%의 대출을 받을 수 있는데
분양수입이 기준이기때문에
15%의 수익이 예상되는 사업이라면 실제 수익을 제외한
사업비(필요한 지출비용)의 60~70%를 자금으로 조달 할 수 있게되면,
15%~25%의 자기자본이 있어도 사업을 진행 할 수 있게 됩니다.
이런 PF를 통해 건축사업을 하게되면
적은 Equity (자기자본)으로도 건축사업을 진행 할 수 있게 되는 겁니다.
3~4억의 자기자본을 가지고 20억 이상의 다세대주택을 분양할 수 있는 이유가 이런방식이 있기때문입니다.
도움이 되셨다면 채택부탁드립니다.
부동산 PF대출에 대한 더 자세한 내용은 아래 글을 참고하세요.
부동산 PF대출이란? 상품 종류 대출구조와 금리
○ 담보대출이란?
현재 소유하고 있는 상가, 건물 등 부동산에 대하여 담보대출을 받는 것입니다.
○ PF대출이란?
해당 사업지에 미래의 수익이 발생될 것을 감안하여 그 총 사업비에 대한 대출을 받는 것입니다. PF에서의 담보는 미래의 창출될 수익까지 얹어서 담보대출을 받는 것이라고 생각하시면 됩니다.
예를들면 현재 가지고 있는 토지가 5억이라고 하면 이 토지에 10억짜리 건물을 짓는다고 가정하면 총 15억의 대출을 받는 것입니다. 그렇다면 토지금액이 5억원이니 그 5억원을 근저당 설정 혹은 신탁으로 설정을 해놓는 것입니다.
※ 이 건물 내지 이 사업장이 완공이 되었을 때, 얼마나 미래의 가치가 있는지를 은행권 전문가들이 판단하여 대출을 해주는 제도입니다.
프로젝트 파이낸싱 PF 대출이란 무엇인가?
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나대지에 PF대출을 해주는데 미확정 담보물을 보고 대출을 해준다.
보통은 사업성을 보고 대출을 해준다고 생각하는데 미확정 담보부 대출이라고 생각하면 된다.
대출을 해주기 위해서는 기초자산과 현금흐름 그리고 신용보강 이렇게 세 가지의 요소가 있어야 한다.
PF대출에서의 기초자산이란 미확정 담보물 그러니까 준공될 건물을 말하는 것이고, 현금흐름은 입금되는 분양수입금으로 상환할 수 있는 것을 말하는 것이고, 신용보강은 신탁사나 시공사 등의 책준(책임준공 확약)을 얘기한다.
상업은행이나 제2금융권 그리고 저축은행 같은 경우 지급준비금을 뺀 나머지를 신용 창조하는데 신용창조라는 것은 내가 가지고 있는 금액(지급준비금)을 뺀 나머지 금액을 대출해주는 것을 말하는데 이를테면 10억을 대출하기 위해 내가 1억을 예치해 놓는다는 그런 얘기이다.
신탁사나 캐피털사는 회사채를 발행하는데 회사채를 발행하기 위한 조건이 회사의 신용도가 A-여야 한다.
증권사의 경우 전단채(ABSTB)를 발행해서 자금을 조달하여 PF자금으로 이용한다.
리츠나 펀드의 경우 투자자를 유치해서 자금을 모은다.
요새 PF에서 가장 이슈가 되는 것은 책임준공이라는 것인데, 첫 번째는 1군 시공사를 기준으로 이루어진다.
1군 시공사의 기준은 회사채를 발행할 수 있어야 하고 회사채의 신용등급이 A-등급 이상이어야 하며 도급 능력 순위가 100위 이내여야 한다.
그러니 도급 능력 순위가 그냥 100위 안에 들어간다고 한다고 1군 시공사가 되지 않는다.
두 번째는 신탁사를 통해 이루어진다. 위에 해당하는 시공사가 우리나라에 약 20개 정도밖에 되지 않기 때문에 사업을 진행하기 어려워 신탁사가 시공사 대신에 책임준공을 확약하는 경우이다.
CDS라고 (Credit Default Swap)한다. 만약에 시공사가 망가지면 신탁사가 책임지고 다른 시공사를 대고 본인의 자금을 대서 책임지고 준공하여 채무를 상환하겠다는 내용이다.
증권사 PF는 신탁사 책임준공은 7개 정도의 금융지주 신탁사의 것만 받아주고 있다.
하나은행의 하나 자산신탁, 국민은행의 KB신탁, 우리은행의 국제신탁, 신한은행의 아시아신탁, 생보 부동산신탁, 한국투자증권, 대신증권 요정도가 되겠다.
선순위는 한국투자증권 메리츠증권
중, 후순위로는 SK증권 IBK투자증권, 하이투자증권
PI라고 토지계약금에 일부를 투자해주고 금융주 관권을 가지고 오는 이베스트 증권이나 자산운용사
선순위를 제일 먼저 상환해야 하고 금리는 5~6% 취급수수료는 1~2% 대출 순서는 마지막
중순 위는 두 번째로 상환해야 하고 금리는 7~8% 취급수수료는 5~7% 대출 순서는 두번째
후순위는 마지막으로 상환해야하고 금리는 8~10% 취급수수료는 8~10% 대출 순서는 첫 번째
그리고 주관 수수료가 1~2%까지 올인 코스트를 잘 따져봐야 한다.
자통법 실행 후 일반 상업 기업이 전단채를 발행할 수 있게 되어 금융기관에서 SPC를 설립하고 전단채를 발행한다.
발행된 전단채를 증권사가 매입확약 신용보강을 해서 시장에 판다.
3개월~6개월짜리 전단채를 시장에 팔아 만든 금액이 PF대출 자금으로 사용된다.
그래서 대주단이 해당 증권이 아닌 SPC 유동화회사가 되기도 한다.
위에서 언급한 신용보강에 대해 금융위원회에서 규제를 해 증권사에서 선순위를 거의 못하고 있는 상황이다.
부동산 PF대출이란
부동산 PF 대출이란
– 부동산 PF 대출에 대해서 알아보겠습니다. 금융권, 은행, 새마을금고, 신협, 저축은행 등에서 수없이 많이 들어보았던 부동산 PF대출에 대해서 제대로 된 설명을 하고자 합니다. 흔히들 PF대출이라면 책에서는 프로젝트 파이낸싱이라고 말하지만, 프로젝트 파이낸싱이 도대체 무슨 말인가에 대한 의문을 가지고 있었을 겁니다. 부동산 PF 대출은 장래의 발생할 현금 흐름과 사업성을 바탕으로 사업주와 독립된 프로젝트로부터 발생한 현금흐름을 상환 재원으로 하는 금융상품입니다.
PF대출
– 이렇게 설명을 드려도 정확한 의미를 알지 못합니다. 예를들어서 설명해볼까 합니다. 쉽게 설명하기 위해서 숫자를 임의로 정하겠습니다. 어떤 사람(A)이 땅을 사서 이곳에 아파트를 짓고 싶어 합니다. 땅 가격은 100억이고 아파트 건축비도 100억이라 가정해보겠습니다. 그러면 A는 땅을 사서 아파트를 건축하는 데 200억이 필요합니다. A는 과연 200억이 있을까요? 가장 깔끔하게 200억을 주고 아파트를 만들고 250억에 팔면 50억 차익이 생기기 때문에 가장 깔끔합니다. 하지만 보통의 사람은 200억이 없을뿐더러 레버리지를 사용하기 위해서 200억이라는 돈을 한 사업장에 투입하지 않습니다.
A는 약 40억의 자신의 돈을 이용하여 160억의 대출을 받아 사업을 실행하게 됩니다.
이 사업에 160억 대출을 해주는 대출상품이 바로 부동산 PF대출이라고 합니다.
은행들은 아파트가 지어지면 잘 팔릴까? 분양이 잘 될 것인가? 라는 고민을 가지고 PF대출을 할까 말까를 결정하게 됩니다. 이러한 과정이 부동산 PF대출의 과정입니다.
즉, 금융기관이 A의 자산이나 신용이 아닌 이 아파트 짓는 사업의 수익성과 사업에서 발생될 현금흐름을 담보로 대출을 실행하게 하는 것이 바로 부동산 PF대출입니다.
부동산 PF대출 절차
– 부동산 PF대출의 절차는 첫번째, 사업계획서를 작성하여 어떻게 사업을 하겠다는 것을 구성합니다. 두 번째, 사업부지를 구입합니다. 이 때도 매매금액을 전부 주는 것이 아닌 금융기관의 돈을 이용합니다.(브릿지론) 세 번째, 건설사를 설정하고 사업성 검토 후 대출조건을 만듭니다. 네 번째, 금융기관을 설정하고 대출약정서를 체결합니다. 다섯 번째, 대출을 실행시키고 사업을 진행시킵니다. 착공 과정도 이때 포함됩니다. 여섯 번째, 수익금을 관리하고 건물이 준공되면 수익이 발생하게 됩니다.
– 부동산 PF대출은 표준적으로 이러한 절차대로 이루어지고 실행되는 조건들이 여러가지가 있지만, 가장 중요한 것은 바로 사업성입니다. 아파트를 지었을 때 분양이 되지 않으면 금융기관은 돈을 받지 못하기 때문에, 사업성이 가장 중요하고 아파트를 정확하게 지을 수 있는 시공사의 체력 그리고 시행사의 정확한 사업시행능력입니다.
PF대출 필요서류
– PF대출을 진행하는 데에 있어 필요한 서류들이 많습니다. 사업계획서, 부동산매매계약서, 건축허가서, 수지분석표, 분양 리스트, 도급계약서 등 많은 서류들이 있는데, 이러한 서류들이 모두 구비되어야지만 금융기관에서 대출이 일어날 수 있습니다. 다음은 PF대출 내에서 브릿지, 본PF, 담보대출 등 관려 내용을 다뤄볼까 합니다.
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프로젝트파이낸싱이란 무엇인가! 프로젝트 파이낸싱 뜻과 PF대출 개념
본 글은 프로젝트파이낸싱이란 무엇인지 프로젝트 파이낸싱 뜻과 PF대출 개념을 설명하는 글 입니다.
프로젝트 파이낸싱 대출(Project Financing 대출)의 문제가 거론이 되면서 이 프로젝트 파이낸싱 대출에 관한 관심이 매우 높아지고 있습니다.
신문지상에도 자주 언급되는 이 프로젝트 파이낸싱 대출에 대해서 알아보고자 합니다.
우리가 흔히 대출을 낸다고 하면, 어떠한 담보를 제공해야 합니다.
담보를 제공하는 것은 돈을 빌려주는 이(혹은 기업)에 대한 배려가 아닌 계약이 되는 것입니다.
혹시, 돈을 빌리는 사람 혹은 돈을 빌리는 기업이 돈을 갚지 못하는 채무 불이행의 상황이 되었을때 이 담보를 처분함으로써 돈을 빌려준 사람은 본전 이상 혹은 본전, 이것도 아니면 본전 밑의 최소한의 투자금이라도 회수를 할 수 있게 됩니다.
프로젝트 파이낸싱 대출이란, 바로 어떠한 사업 혹은 사업 계획에 대한 수익성을 담보로 제공하여 대출을 받거나 대출을 내주는 것을 이야기합니다.
흔히 담보로 제공되는 것은 동산(돈, 채권과 같은 것) 혹은 부동산(집, 건물 같은 것)과 같은 어느정도 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 것이 되는데요.
이 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트, 즉, 사업 혹은 사업 계획에 대한 대출이 되므로 빠른 이해를 위해서는 “특정 사업에서 발생되는 수익을 기반으로한 대출”로 생각할 수 있습니다.
프로젝트 파이낸싱 왜? 인기였나?
원래 이 프로젝트 파이낸싱은 사업적 측면이나 경제적 측면으로 보면, 투자에 대한 문화가 견고된 상태라면 긍정적인 현상이라고 볼 수 있습니다.
그러기 때문에 합리성을 가지고 그 많은 프로젝트 파이낸싱이 이루어진 것이죠.
그렇기 때문에 프로젝트 파이낸싱은 무조건 나쁘다고만 할 수 없는 일종의 자금 수급 방법, 투자 방법이 될 수 있게 됩니다.
우리나라에서 프로젝트 파이낸싱이 거론되는 이유 중 대표적인 하나는 바로 부동산 개발입니다.
부동산 거품이 거품의 수준을 넘어서 당연한 미래가 되어버릴 것 같은 시절, 뭐든 부동산과 연결되면 돈이 된다는 생각에 부동산 개발 투자 이야기만 나오면 오히려 투자를 못해서 전전긍긍하던 시절도 있었죠.
프로젝트 파이낸싱의 인기는 바로 이러한 당연할 것 부동산 개발에 대한 환상이 사회적으로 형성된 것을 기반으로 인기가 하늘을 찌르게 된것입니다.
투자자도, 개발자도… 판매자도… 구매자도 모두 돈이 될 것이라는 환상이 바로 프로젝트 파이낸싱을 더욱더 궁지에 몰아버린 이유가 된 것입니다.
프로젝트 파이낸싱 과연 문제는 무엇일까?
역시 프로젝트 파이낸싱의 문제는 예상된 수익성과 사업성에 도달하지 못하는데 있습니다.
최소한 얼마이상의 수익을 거두고 사회적으로 영향을 일으킬 만한 이슈가 되어야 하지만 그렇지 못하였을 경우는 앞으로 또 다른 사업을 통해서 수익을 거둘 기회도 없어지고, 지금의 사업도 제대로 운영을 못하게 되는 것입니다.
즉, 사업에 대한 지나친 낙관을 기반으로 프로젝트 파이낸싱 대출이 이루어진 것이 가장 핵심적인 문제가 될 수 있습니다.
그리고 또 다른 핵심적인 문제는 돈을 빌려주는, 즉 투자를 하는 입장에서도 투자에 대한 위험이 자신들의 사업에 얼마나 영향을 미칠 것인가를 정확하게 계산하지 못하였고, 계산하려 하지 않았고, 또 계산하였다고 하더라도 그것 역시 희망이 섞였던 계산이었다는 점이 더욱더 큰 문제가 됩니다.
프로젝트 파이낸싱 대출이 문제로 거론되는 부분은 이러한 낙관에 낙관을 한 “낙관의 고리”가 “비관의 고리”로 변질되면서 미래는 곧 두려움의 상징이 되어버렸다는 것입니다.
프로젝트 파이낸싱의 본질적 측면을 잊지 말아야…
프로젝트 파이낸싱은 사회 기반시설에서 부터 각종 사업까지 그 적용분야는 무수히 많고 광범위하게 이루어져하며 또 이루어지는 것이 자연스러운 모습일 것입니다.
이것 역시 투자의 한 방식이자 투자를 받는 한 방식이기 때문이죠. 그러나 본질적인 측면에 해당하는 “사업에 대한 기대”를 지나치게 우려한다거나 지나치게 희망을 섞어서 하는 실수는 완벽하게 배제해야한다는 것입니다.
이러한 기본을 지키지 않는 투자 관행과 방식으로 인해서 프로젝트 파이낸싱은 경제적 뇌관으로 작용되는 것이 아닐까 합니다.
그동안 우리는 프로젝트에 대한 환상이 지나쳤습니다.
특히 부동산이던 무엇이던, 돈이 된다는 것에 지나치게 무뎌졌다는 것이죠.
오히려 지금은 극도로 공포심을 느끼고 있는 역전 현상마져 벌어지고 있습니다.
투자는 적절히 이루어지는 것이지, 극도의 희망과 극도의 공포가 모두 존재하면 투자는 잘못될 수 밖에 없다는 사실을 프로젝트 파이낸싱 대출의 문제에서 우리는 배울 수 있는 또 하나의 교훈이 되지 않을까 합니다.
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