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★ 농림지역 內 개발 및 건축행위
★ 농업진흥구역 내 건축 가능 여부?
★ 농림지역 내 농업진흥구역 투자?
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농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물 – 안박사 지식저장소
「국토계획법」제6조에 의하면 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 …
Source: anbak4.tistory.com
Date Published: 5/9/2021
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농림지역에 지을수 있는 건축물은 무엇이 있나요?
농림지역은 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농림지역으로 나눌수 있고, 농업진흥지역 밖의 농림지역중 농지가 아닌 산지일 경우 산지관리법에 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 5/17/2022
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농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제20호관련)
농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제20호관련). 1. 건축할 수 있는 건축물. 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을.
Source: www.law.go.kr
Date Published: 2/9/2022
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농림지역 이란? – 핵심만 총정리 – 지식살롱
– 다른 용도지역과 달리 농림지역에서 건축행위 등의 제한을 [국토계획법 시행령] 및 [지자체 도시계획조례]로만 행위제한을 받는 것이 아닙니다. 예를 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 12/28/2022
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농림지역 – 용어사전
농림지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별 …
Source: www.eum.go.kr
Date Published: 2/28/2021
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용도지역 보전지역 (농림지역, 자연환경보전지역) – 브런치
농림지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시·광역시· …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 12/16/2022
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준보전산지, 농림지역에 다가구주택을 건축할 수 있는지 여부
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등)관련 1. 질의요지 「산지관리법」상 준보전산지로 지정되어 있고, …
Source: 0muwon.com
Date Published: 5/3/2022
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농림지역 임야에서 할 수 있는 행위는?(건축, 개발)
농림지역이란? · 앞에서 말씀드렸듯이 농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에서 정하는 용도지역 입니다. · 국토계획법에서 농림지역은 산지관리법 …
Source: takeadvantage.tistory.com
Date Published: 3/16/2021
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- Author: 원주이레부동산
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- Date Published: 2020. 5. 19.
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농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물
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# 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 지역으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하, 국토계획법 이라 한다)」
01. 농림지역이란
「국토계획법」제6조에 의하면 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
농림지역은「국토계획법」 제36조에 따른 용도지역 중 하나이다.
1. 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
2. 관리지역 : 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
02. 농림지역에서 건축할 수 있는 건축물
농림지역에서 건축할 수 있는 건축물은 「국토계획법 시행령」 제71조제1항제20호에서 규정하고 있다.
1. 건축할 수 있는 건축물
① 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택(농지법 제32조제1항제3호에 따른 농업인 주택 및 어업인 주택을 말한다)
☞ 다가구주택은 건축할 수 없다.
② 건축법 시행령 별표 1 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설
③ 건축법 시행령 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교
④ 건축법 시행령 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업만 해당한다)
⑤ 건축법 시행령 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 마목내지 아목에 해당하는 것(☞작물재배사,종묘배양시설,화초 및 분재 등의 온실)
⑥ 건축법 시행령 별표 1 제25호의 발전시설
2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물
① 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당한다) 및 아목은 제외한다]
☞ 휴게음식점, 마을회관, 변전소는 건축할 수 없다.
② 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목(농기계수리시설은 제외한다), 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]
☞ 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 수리점, 단란주점, 노래연습장은 건축할 수 없다.
③ 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것(☞ 동식물원)
④ 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설
⑤ 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설
⑥ 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설
⑦ 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소
⑧ 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설(동호 마목 내지 아목에 해당하는 것을 제외한다)
⑨ 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
⑩ 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 국방·군사시설
⑪ 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설
⑫ 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설
⑬ 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설
⑭ 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
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03. 농림지역 건축물 건폐율 및 용적률
「국토계획법」 제77조 제1항(건폐율) 및 같은 법 제78조제1항(용적률)에 의하면 다음과 같다.
구분 농림지역 건폐율 20% 이하 용적률 80% 이하
건폐율과 용적률은 상기 기준에 따라 시 또는 군의 조례로 정하고 있는 해당 지자체의 조례를 확인하여야 한다.
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농림지역에 지을수 있는 건축물은 무엇이 있나요?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
우리가 땅을 사는 이유는 다양하지만 그중에서 가장 많은 이유는 아마도 집을 짓기위해서 일것입니다.
즉 건축을 하기위해서 땅을 샀는데 그 땅에 내가 짓고 싶은 건물을 지을수 없다면 아무리 좋은 땅이라고 해도 그땅은 쓸모가 없는 땅일 뿐입니다.
토지는 여러가지로 나누어져 있습니다.
농림지역은 토지의 용도지역중 하나로 도시지역에 속하지 않는 지역에 있는 토지입니다.
농림지역은 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖의 농림지역으로 나눌수 있고, 농업진흥지역 밖의 농림지역중 농지가 아닌 산지일 경우 산지관리법에 따라서 보전산지, 준보전산지, 초지법에 따른 초지 등으로 구분이 됩니다.
아직도 많은 분들이 절대농지라는 말을 많이 사용하고 있는데 농업진흥구역을 말하는 것입니다.
농업진흥지역과 농업진흥구역을 착각할수 있는데 정확하게 이야기 하자면 다음과 같습니다.
농업진흥지역 = 농업진흥구역 + 농업보호구역이라고 보시면 됩니다.
농업진흥구역이 농업진흥지역의 일부라고 생각하면 편할실것입니다.
농업보호구역은 용수원 확보 및 수질보전 등 농업진흥지역의 농업환경 보호를 위해 필요한 지역을 지정한 것입니다.
1992년 12월 농지법이 생기면서 농업진흥구역은 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화 되어 있는 지역입니다.
우리가 뉴스나 항공사진을 볼때 논이나 밭이 바둑판모양으로 정리가 잘 되어 있는 곳들이 대부분 농업진흥구역이라고 생각하시면 됩니다.
그렇기 때문에 같은 농림지역이라고 해도 개발행위나 건축규제 강도가 농업진흥구역이 가장 강력하다고 할수 있고, 농업보호구역은 농업진흥구역보다는 조금 완화되어 있다고 볼수 있습니다.
그러면 농업진흥구역내에서 지을수 있는 건축물은 무엇이 있을까요?
1. 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용 건축물.
2. 농수산물 가공처리시설(10,000㎡미만), 농수산업 연구시설(3,000㎡미만)건물.
3. 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설(마을회관, 유치원, 노유자시설등).
4. 농업인주택(대지면적 660㎡이하).
5. 기타 농업용 또는 축산업용 시설의 건물등 입니다.
여기서 우리가 중요하게 보아야 할것이 4번 농업인주택입니다.
농업인이라 함은 농사를 직접 짓는 사람을 생각하시면 됩니다.
즉 농부가 되어야 농업인 주택을 지을수 있는 것입니다.
농업인주택을 짓기위해서는 무주택자여야 하며, 해당세대의 농업, 임업, 축산업에 수입액이 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대로 소득금액증명원을 첨부할수 있어야 합니다.
그리고 농지면적 1500㎡이상 확보를 하여야 하며 부족할시 임대차 등록을 하여도 됩니다.
농업인이라고 해도 마음대로 할수 있는 것이 아니라 대지 660㎡이하의 토지에 건축을 할수 있습니다.
농업진흥구역에서는 이렇듯 까다롭게 건축이 허용됩니다.
그렇기 때문에 농업진흥구역에 집을 짓기위해서는 사전에 많은 확인이 필요합니다.
반면 농업보호구역내 토지에는 농업인이 아니라고 해도 단독주택을 지을수 있습니다.
뿐만 아니라 제1종 근린생활시설이나 제2종 근린생활시설 일부도 헝요하고 있기 때문에 농업진흥구역에 비해서 건축할수 있는 범위가 조금 넓습니다.
일반적으로 농업보호구역이나 농업진흥지역 밖의 농림지역에 지을수 있는 건축물은 다음과 같습니다.
1. 제1종 근린생활시설중 일용품 등 판매 소매점, 이용원, 의원, 체육도장, 금융업소, 일반 업무 사무실등.
2. 제2종 근린생활시설중 공연장, 교회, 서점, 동물병원, 동물미용실, 학원, 사무소등.
3. 그외 동 식물원, 종교집회장, 병원, 수련시설, 폐기물 재활용 시설, 방송국, 촬영소, 데이터 센터등입니다.
하지만 꼭 알고 있어야 할것이 있습니다.
건축이 가능하다고 나오지만 해당 지차체별로 조례에 따라서 가능할수도 있고 불가능할수 도 있다는 것입니다.
그리고 더 많은 건축물을 지을수 있는 경우도 있기 때문에 반드시 해당 지자체에 확인을 해봐야 합니다.
농업진흥지역 밖의 농림지역 중에서도 농지가 아니라 산지인 경우라면 산지관리법과 초지인 경우에는 초지법에 적용을 받기 때문에 별도로 확인이 필요한 부분입니다.
오늘은 농림지역에 지을수 있는 건물에 대하여 알아보았습니다.
농림지역은 말그대로 농사를 위하여 있는 토지 이기 때문에 건물을 짓기위해서는 반드시 해당 지자체나 토목사무소등에 확인이 필요합니다.
이점 꼭 명심하시기 바라겠습니다.
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농림지역 이란? – 핵심만 총정리
이번 글에서는 우리나라 국토의 50% 정도를 차지하고 있는 농림지역에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다. 추가로 농림지역에서 할 수 있는 행위와 농림지역 투자 시 유의사항들도 핵심만 총정리해보겠습니다.
농림지역
농림지역 이란?
– 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 [농지법]에 의한 “농업진흥지역” 또는 [산지관리법]에 의한 “보전산지” 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 말합니다. 즉, 대부분의 “농림지역”은 ‘농지’와 ‘산지(임야)’로 이루어져 있습니다.
농림지역은 [국토계획법]에 의한 용도지역 중에 하나입니다. 따라서 농림지역을 이해하기 위해서는 우선 용도지역이 무엇이며, 용도지역을 어떻게 분류하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
용도지역은 쉽게 말하면 토지를 토지 소유주 마음대로 활용을 하는 게 아니라, 국가가 용도지역별로 건축행위 제한 등을 하여, 용도에 맞게만 활용할 수 있도록 지정해놓은 지역이라고 생각하시면 편합니다. 용도지역은 세부적으로 나누면 21개 지역으로 나누지만 크게 대분류로 분류를 해보면 다음과 같이 9개의 지역으로 나눌 수 있습니다.
도시지역 주거지역
상업지역
공업지역
녹지지역 관리지역 보전관리지역
생산관리지역
계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역
농림지역에서 할 수 있는 행위
– 다른 용도지역과 달리 농림지역에서 건축행위 등의 제한을 [국토계획법 시행령] 및 [지자체 도시계획조례]로만 행위제한을 받는 것이 아닙니다. 예를 들어 설명을 드려보겠습니다. 여러분들이 건축이 가능한지 알고 싶은 농림지역의 토지가 있다고 가정을 해봅시다. 그러면 일단 우선 “토지 이음 사이트”(구 “LURIS 토지이용 규제 서비스”사이트)에서 해당 토지의 “토지이용계획 확인원”을 검색해봅니다. 그럼 다음과 같이 토지의 지목 및 용도지역에 관련된 정보를 확인할 수 있고 하단에 관련 법률 등을 확인할 수 있습니다.
아래 토지이용계획 확인원을 보면 [용도지역]은 “농림지역”으로 되어 있고, [다른 법령 등에 따른 지역·지구 등] 부분에 보면 “농업보호구역 <농지법>“이라고 기재되어 있습니다. 그리고 우측 스크롤바를 더 내려서 하단에 보면 법조문들이 나오게 됩니다. 이런 경우에는 해당 토지에 어떤 건축물을 지을 수 있는지 등 행위제한을 판단할 때, 국토계획법 및 그 지자체 도시계획조례로 확인을 하는 것이 아닙니다. [농지법] 또는 [산지관리법] 또는 [초지법]을 확인하셔야 하는 것입니다. 아래의 예제의 경우에는 [농지법]을 확인하셔야 합니다.
토지이용계획-확인원
위의 예제에서 살펴보았듯이, ‘농림지역’의 ‘농업보호구역’이라면 그 행위제한은 [농지법]에만 있다는 것입니다. 그 근거는 다음과 같습니다.
[국토계획법] 제76조 제5호 제3항에 에 따르면 “농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 [농지법], [산지관리법], 또는 [초지법]에서 정하는 바에 따른다”라고 규정하고 있습니다.농림지역에서 건축할 수 있는 용도는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다른 용도지역처럼 각각의 지자체 도시계획조례로 따로 정하고 있지 않습니다. 즉, [산지관리법] 및 [농지법]의 허용행위는 전국이 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다만, ‘산지전용허가기준’에 있어서, 경사도 및 임목축적 등이 지자체마다 다를 수 있으므로 사전에 토목설계사무소와 협의를 하는 것이 좋습니다.
1. 농림지역 안의 “보전산지”
– 보전산지는 산지관리법에 의해 “보전산지”와 “준보전산지”로 나누어지게 됩니다.
(1) 보전산지(산지 중 77%)
– 보전산지는 “임업용 산지”와 “공익용 산지”로 나누어지게 됩니다.
임업용 산지 : 임업생산기능의 증진을 위한 산지
공익용 산지 : 재해방지, 자연보전, 보건증진 등의 공익기능을 위한 산지
(2) 준보전산지(산지 중 23%)
– 보전산지 이외의 산지
(3) 보전산지와 준보전산지 행위제한
보전산지 : [산지관리법] 행위제한을 받습니다.
준보전산지 : [국토계획법] 시행령 및 [지자체 조례]의 행위제한을 받습니다.
(4) 산지란?
– 위에서 말하고 있는 “산지”란 다음과 같습니다.
지목이 임야인 토지
임야가 아니더라도 ‘입목(서 있는 나무)’, ‘죽(대나무)’이 집단적으로 생육하고 있는 토지
집단적으로 생육한 ‘입목(서 있는 나무)’, ‘죽(대나무)’이 일시 상실된 토지
‘임도’, ‘작업로’ 등 산길
‘암석지’ 및 ‘소택지’
즉, 산지는 지목이 임야인 토지와 입목이 집단적으로 있는 토지를 말합니다.
2. 농림지역 안의 “농업진흥지역”
– 농업진흥지역은 “농업진흥구역”과 “농업보호구역”으로 나눠지게 됩니다.
(1) 농업진흥지역의 종류
농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화된 지역으로 농지조성사업 또는 농업 기반 정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역을 말합니다. 또한 상기 외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농지(전 · 답 · 과수원)는 물론 경지정리가 되지 않은 농지도 지정이 가능합니다.
농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 임야, 잡종지, 대지 등 농지(전 · 답 · 과수원) 이외의 지목도 지정이 가능합니다.
(2) 농업진흥지역 행위제한
농지가 농업진흥지역 안에 있다면 [농지법]의 행위제한만 받습니다.
농지법에서 허용되는 건축물의 용도는 전국이 비슷하고, 각각의 지자체에 위임이 되어 있지 않습니다.
단, 농지전용허가기준 및 개발행위허가 기준은 지자체마다 다를 수 있기 때문에 반드시 시·군·구청 담당공무원과 토목설계사무소 등에 확인하는 것이 좋습니다.
3. [국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]에 의한 행위제한
– 위에서 살펴보았듯이, 농림지역 중에 농업진흥지역과 보전산지는 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 행위제한을 받습니다. 그러나 준보전산지 등은 [국토계획법] 시행령 및 [지자체 도시계획조례]의 행위제한을 받습니다.
이때, 상위법인 [국토계획법]으로 1차적인 허용 범위 내용을 파악한 후, 추가적으로 1차적인 허용 범위 내에서 [지자체 도시계획조례]를 통해 2차적 허용 가능한 범위를 살펴보아야 합니다.
(1) [국토계획법] 시행령에 의해 할 수 있는 건축행위
단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
제1종 근린생활시설 중 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실
교육연구시설 중 초등학교
창고시설(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한함)
동물 및 식물 관련 시설 중 작물재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 식물과 관련된 시설 중 위와 유사한 것(단, 동물원 및 식물원은 제외)
발전시설
(2) [지자체 도시계획조례] 의해 할 수 있는 건축행위
제1종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 제조업, 수리점, 세탁소, 일반음식점, 단란주점 및 안마시술소는 제외)
문화 및 집회시설 중 동식물원
종교시설
의료시설
수련시설
위험물 저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스 충전·저장소
동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
교정 및 군사시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장
[농지법] 및 [산지관리법] 확인 방법– 농림지역의 행위제한내용을 자세하기 살펴보기 위해서는 [농지법]과 [산지관리법]을 확인해야 합니다. 위에서 설명드린 대로, “토지 이음”홈페이지에서 “토지이용계획 확인원”을 열람 후 하단에 링크를 통해서 관련 법률을 확인해도 되지만 전체 법률을 확인하고 싶다면 다음의 절차대로 따라 하시면 됩니다. 각종 법률과 시행령들을 확인할 수 있습니다.
STEP 01. [국가법령정보센터]를 검색하여 해당 홈페이지 사이트로 이동합니다.
STEP 02. 가운데 검색 창에 “농지법” 또는 “산지관리법”등 본인이 검색하고자 하는 법령을 입력한 후 [검색] 버튼을 클릭합니다.
STEP 03. 좌측에 법률 및 시행령 등 중에서 본인이 원하는 것을 클릭해서 검색하시면 됩니다.
농림지역 투자 시 유의사항
1. 건축물 건축 사실상 불가
– 도시인은 농림지역의 토지에 건축물을 건축하는 것이 사실상 불가능에 가깝습니다. 따라서 상속이나 이미 매수를 한 상황이 아니라면, 매수 전에 시·군·구청과 토목설계사무소에 미리 개발행위가 가능한지 여부를 이중으로 확인하신 후 토지 구입을 하셔야 합니다.
간혹 기획부동산 등이 농림지역의 임야를 분할한 후, 전원주택을 조성할 것처럼 도로 등 토목공사를 하여 매도를 하려는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 반드시 시·군·구청 담당공무원 및 전문가 등에게 건축 가능 여부를 반드시 확인을 하셔야 합니다.
2. 농림지역은 보전이 원칙
– 비도시지역 중에 하나인 농림지역은 국토를 효율적으로 이용하기 위한 “개발”이 목적이 아니라, “보전”이 원칙입니다. 또한 농림지역은 대부분 인·허가 리스크가 커서, 담당공무원 및 전문가들도 간단하게 개발인·허가 부분을 파악할 수 없습니다. 따라서, 농림지역 토지를 매수하고자 한다면 시간을 두고 여러 번 확인하는 것이 좋습니다.
3. 환금성
– 농림지역은 우리 국토의 대부분을 차지하고 있습니다. 즉, 공급이 수요보다 많다는 이야기입니다. 그러므로, 농림지역을 투자하실 때는 환금성을 중요하게 생각하고 투자를 하셔야 합니다. 가격이 싼 토지보다는 비싸도 환금성이 높은 토지를 매수하는 것이 좋습니다.
4, 접근성, 경관 및 인허가
– 접근성이 좋고, 경관이 수려하고, 인·허가가 쉬운 곳의 토지를 매수해야 추후 매각이 수월합니다.
5. 개발 진흥지구 신청
– 산업형 개발 진흥지구의 경우에는 예외적으로 일반인이 농림지역에 개발 진흥지구 지정을 신청하여 농업 · 어업 · 축산업 또는 수산업을 위한 시설을 할 수가 있습니다.
개발행위 허가를 통해서 개발할 수 있는 면적은 주거 · 상업 · 녹지지역은 “1만 제곱미터”입니다. 그러나, 관리지역 및 농림지역은 “3만 제곱미터”까지 가능합니다. 더 넓은 면적의 개발이 가능합니다. 다만, 이 면적 제한은 추가적으로 각각 지자체 조례 및 [농지법]과 [산지관리법]을 살펴봐야 합니다.
6. 건물 신축 및 증축
– 농림지역 내 다른 용도의 건물을 신축하거나 현 건물의 일부를 증축하려면, [농지법]의 농업진흥구역 및 [산지관리법]의 보전산지에서 허용되는 건축물만 지을 수 있습니다.
정리해보면, 농림지역은 기본적으로 수요보다 공급이 많은 지역입니다. 게다가, 농림지역은 대부분 농업진흥지역과 보전산지로 구성이 되어있기 때문에, 건축행위 제한 등을 [국토계획법]의 적용을 받지 않고, 각각 [농지법]과 [산지관리법]의 제한을 받습니다. 즉, 강력한 행위제한으로 개발행위 인·허가 등이 매우 어려우니 꼭 구입해야 하는 부동산이라면 사전에 전문가와 시·군·구청 담당공무원에게 여러 번 확인 절차를 거친 후 구입하시기를 권해드립니다.
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도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다.
농림지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중의 하나이며, 농업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정한다.
관리지역 안에서 「농지법」에 의한 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역과 관리지역 안의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역으로서 해당 고시에서 농림지역으로 구분된 지역은 농림지역으로 결정·고시된 것으로 보며, 이의 해제가 있는 경우로서 관계 법령에서 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.
농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
농림지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다. 다만, 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.
용도지역 보전지역 (농림지역, 자연환경보전지역)
농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다.
농림지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역 중의 하나이며, 농업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정한다.
관리지역 안에서 「농지법」에 의한 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역과 관리지역 안의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역으로서 해당 고시에서 농림지역으로 구분된 지역은 농림지역으로 결정·고시된 것으로 보며, 이의 해제가 있는 경우로서 관계 법령에서 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.
농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
농림지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 21에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다. 다만, 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따른다.
농림지역에서 할 수 있는 건축행위는 매우 제한되서 농업, 임업, 어업창고와 충전소 등만 허용될 뿐 다른 건축행위는 불가하다. 농림지역에서 임업용 농가주택은 건축할 수 있도록 지난 2008년 법개정이 이루어졌지만이 경우라도 건축주가 농민이어야 하고 건축행위 자체는 매우 까다로운 조건하에서 해야 한다.
자연환경보전지역
노터치 지역, 지을 수 있는 건물 자체가 없음
자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다.
자연환경보전지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역 중의 하나이며, 자연환경·상수원 보전과 수산자원 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역을 대상으로 지정한다.
관리지역 안의 산림 중 「산지관리법」 에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역으로서 해당 고시에서 자연환경보전지역으로 구분된 지역은 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 보며, 이의 해제가 있는 경우로서 관계 법령에서 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.
자연환경보전지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
자연환경보전지역 안에서 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 22에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
다만, 자연환경보전지역 중 「자연공원법」 에 따른 공원구역, 「수도법」 에 따른 상수원보호구역, 「문화재보호법」 에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」 에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 해당 법령에서 정하는 바에 따르고, 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」 에서 정하는 바에 따른다.
투자의 관점에서 보면, 농림지역과 자연환경보호지역은 그 가치가 떨어지는 지역이므로 실 사용 목적으로 접근하는 것이 좋다.
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준보전산지, 농림지역에 다가구주택을 건축할 수 있는지 여부
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등)관련
1. 질의요지
「산지관리법」상 준보전산지로 지정되어 있고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상으로는 농림지역으로 지정된 지역에 소재하는 토지에 다가구주택을 건축할 수 있는지 여부
2. 회답
농림지역인 준보전산지 안에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항, 동법 시행령 제71조제1항제20호 및 별표 21의 규정에 의하여 다가구주택을 건축할 수 없습니다.
3. 이유
○ 일반적으로 토지이용에 관하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 규정되어 있는 지역·지구에 따른 행위제한에 의하도록 되어 있습니다.
○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제5호의 규정에 의하면, 농림지역 중 보전산지 안에서의 건축제한은 「산지관리법」이 정하는 바에 의하도록 규정하고,
「산지관리법」은 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 산지를 보전산지·공익용산지 및 준보전산지로 구분하여 관리하면서, 보전산지 및 공익용산지에 대해서는 일정한 행위제한을 규정하고 있으나 준보전산지에 대해서는 행위제한에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 않습니다.
○ 따라서 보전산지 및 공익용산지 안에서의 건축제한은 「산지관리법」에 의하여 규율되나, 준보전산지 안에서의 건축제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 규율된다고 할 것인바, 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」에서는 준보전산지 안에서의 건축제한에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니하나, 용도지역인 농림지역으로 지정된 준보전산지에 있어서의 토지이용은 동법에 규정되어 있는 농림지역에서의 행위제한에 의하여 규제됩니다.
○ 그러므로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항 및 동법 시행령 제71조제1항제20호의 규정에 의하면, 용도지역인 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 동법 시행령 별표 21에 규정된 건축물에 한하여 건축할 수 있는바, 다가구주택은 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물로 열거되어 있지 않으므로 농림지역으로 지정된 준보전산지 안에서는 다가구주택의 건축을 할 수 없다고 할 것입니다.
4. 출처 : 법제처
핵심정리
1. 토지이용에 관하여는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 규정되어 있는 지역·지구에 따른 행위제한에 의하도록 되어 있음. 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항제5호의 규정에 의하면, 농림지역 중 보전산지 안에서의 건축제한은 「산지관리법」이 정하는 바에 의하도록 규정. 3. 「산지관리법」은 준보전산지에 대해서는 행위제한에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 않음. 4. 보전산지 및 공익용산지 안에서의 건축제한은 「산지관리법」에 의하여 규율되나, 준보전산지 안에서의 건축제한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 규율 5. 「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」에서는 준보전산지 안에서의 건축제한에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니하나, 용도지역인 농림지역으로 지정된 준보전산지에 있어서의 토지이용은 동법에 규정되어 있는 농림지역에서의 행위제한에 의하여 규제 6. 용도지역인 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 동법 시행령 별표 21에 규정된 건축물에 한하여 건축할 수 있음
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농림지역 임야에서 할 수 있는 행위는?(건축, 개발)
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농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하는 용도지역이고, 산지관리법에서 임야는 보전산지와 준보전산지로 구분합니다. 그렇다면 농림지역이면서 임야인 토지에 대해서 건축이나 개발가능 행위를 보려면 어떤 법령을 보아야 할까요? 오늘은 농림지역 임야에서 건축이나 개발 등의 할 수 있는 행위를 알아보겠습니다.
≪목차≫
1. 농림지역이란?
2. 농림지역 임야 행위제한
3. 농림지역 임야 집짓기
4. 주의사항
5) 보전산지 관련 글
농림지역이란?
앞에서 말씀드렸듯이 농림지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에서 정하는 용도지역 입니다. 국토계획법 제6조에서 용도지역의 지정에 대하여 명시하고 있습니다.
제6조(국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. <개정 2013. 5. 22.>
1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역: 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」 에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」 에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역: 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역
국토계획법에서 농림지역은 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역 이라고 정의하고 있습니다. 즉, 농림지역은 말 그대로 농업지역, 임업지역의 합성어 라고 이해하시면 됩니다.
농림지역 임야 행위제한
국토계획법 제76조에서 용도지역에서의 건축 제한 등에 대하여 다루고 있습니다.
제76조 (용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한 등) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
② 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시ㆍ특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.[개정 2011.4.14][[시행일 2012.4.15]]
③ 제1항과 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역과 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.
④ 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 제1항과 제2항에 맞아야 한다.
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제37조제1항제6호에 따른 취락지구에서는 취락지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
1의2. 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구에서는 개발진흥지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
1의3. 제37조제1항제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따른다.
3. 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」 , 「산지관리법」 또는 「초지법」 에서 정하는 바에 따른다.
제76조 제5항 3호에서 농림지역 중 보전산지의 경우는 산지관리법에서 정하는 바에 따른다 라고 명시하고 있습니다. 매우 중요한 법조문 입니다. 아래 그림을 보면 쉽게 이해하실 수 있습니다.
농림지역 내에서 보전산지의 경우 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항에 대해서는 산지관리법을 따른다 는 것입니다. 즉, 보전산지에서 할 수 있는 행위만 농림지역 임야에서 할 수 있습니다. 그렇다면 준보전산지는 어떨까요? 산지관리법에서 준보전산지에서의 행위제한은 없기 때문에 농림지역이면서 준보전산지의 경우는 국토계획법 을 따릅니다.
농림지역 임야 집짓기
농림지역 임야에 집을 짓기 위해서는 산지관리법에서 보전산지의 행위제한을 봐야합니다. 아래는 산지관리법 제12조 보전산지에서의 행위제한 입니다.
제12조 (보전산지에서의 행위제한) ① 임업용산지에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다. [개정 2012.2.22, 2013.3.23 제11690호(정부조직법), 2016.12.2] [[시행일 2017.6.3]]
1. 제10조제1호부터 제9호까지, 제9호의2 및 제9호의3에 따른 시설의 설치 등
2. 임도·산림경영관리사(山林經營管理舍) 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치
3. 수목원, 산림생태원, 자연휴양림, 수목장림(樹木葬林), 그 밖에 대통령령으로 정하는 산림공익시설의 설치
4. 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설의 설치
(이하 생략)
그리고 대통령령으로 정하는 주택 및 시설은 산지관리법 시행령 제11조에서 정하고 있습니다.
③법 제12조제1항제4호에서 ” 대통령령으로 정하는 주택 및 시설 “이라 함은 농림축산식품부령으로 정하는 농림어업인(이하 “농림어업인”이라 한다)이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 말한다.
농림지역 임야에서 단독주택을 건축하기 위해서는 1) 농림어업인이어야 하고 2) 자기소유의 산지여야 하며 3) 농림어업을 경영해야 하며 4) 부지면적은 660제곱미터 미만(200평 미만) 이여야 합니다.
주의사항
앞서 설명드린 사항은 행위가능 여부에 대한 것입니다. 즉, 허가 가능 여부가 아닙니다. 농림지역 임야에서 단독주택 행위가 가능하다고 해서 허가가 가능한 것이 아닙니다 . 어떤 행위의 허가를 위해서는 허가 조건에 적합 해야 합니다. 즉, 도로기준, 임야 경사도, 건축법, 건축조례 등 복합적인 요인들이 허가기준에 적합 해야 합니다. 따라서, 행위가능하다고 하여 토지를 매입하였다가 허가가 나지 않아 낭패를 보는 경우가 있으니 주의 하시기 바랍니다.
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