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그렇기 때문에 전세계약이 된 주택을 매수할 때 전세대출, 질권설정 여부의 확인이 꼭 필요합니다. 확인 방법은 매도인(전 집주인)으로부터 전세계약 관련 서류(계약서, 질권설정 통지서 등)를 넘겨 받고, 가능하다면 해당 금융기관에 전화나 방문으로 직접 확인하는 것도 좋습니다.
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안녕하세요, 소소한 일상 Light Study입니다.
요즘 전세의 경우 대부분 전세자금대출이 되어 있을 겁니다.
임대인 입장에서 임차인의 전세만기시, 이 대출금 처리 여부를 잘 알아야 합니다.
질권 설정 여부에 따라 보증금 반환을 은행에 할지 임차인에게 주어야 할지 판단을 해야 합니다.
오늘은 이것에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
– 임대인의 고민
– 전세자금대출이란?
– 질권이란?
– 보증금을 누구에게?
– 대출 사례 예시
– 질권 설정이 되어 있는지 어떻게 알 수 있을까?
– 기타
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임대인은 전세자금대출에 “질권 설정”이 되어 있는지 어떻게 알죠?
그런데 여기에 질권설정이 있었는 지 없었는 지 어떻게 확인할 수 있을까요? … 나머지 돈을 은행이 임차인에게 내어 주는 방법을 쓸 수도 있습니다.
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- Author: 소소한 일상 Light Study
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- Date Published: 2020. 8. 16.
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전세대출금 상환의무를 집주인이 갖는 질권 설정
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질권을 설정하셨다면 설정된 전세보증금을 꼭 설정한 금융기관에 반환하셔야 합니다.
질권이란
채권자가 채권의 담보로서 채무자의 물건을 수취하여 채무의 변제가 있을 때까지 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 물건(또는 재산권)을 점유하고, 유치함으로써 채무의 변제를 강제하는 동시에, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받는 권리를 말한다. (민법 제329, 345조) 위키백과 참조.
전세대출금에 질권을 설정했다는 말은 임차인이 갖는 전세금을 반환받을 권리를 담보로 금융기관이 돈을 빌려줬다는 의미입니다.
다음은 한겨례 신문의 ‘세입자가 안 갚은 ‘전세자금 대출’, 누가 갚아야 하나’라는 기사의 일부분입니다.
금융감독원은 26일 봄 이사철을 맞아 전세·매매 등 부동산 거래 때 유의할 사항을 안내했다. 우선 집주인은 전세계약 때 세입자가 받은 전세자금 대출을 집주인이 상환해야 한다는 점을 기억해둬야 한다. 계약서(질권 설정계약서)상 대출금 반환은 집주인이 하도록 명시돼 있다. 계약 종료 때 이를 잊고 세입자에게 임차보증금을 전액 돌려줬는데 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우, 금융회사가 강제집행에 들어가는 등 집주인이 재산상 피해를 입을 수 있다. 전체기사보기
즉 전세계약을 할 때 세입자가 전세대출을 받으면서 질권을 설정했을 경우 대출금 상환의무는 임대인이 가지게 되고, 전세금이 금융기관에 반환되지 않으면 집주인이 그 책임을 진다는 뜻입니다. 질권을 설정하지 않은 전세 대출은 여기에 해당하지 않습니다. 대부분의 전세대출은 질권설정을 하지 않는다고 하니 특별하게 해당하는 경우에만 조금 더 신경쓰면 될 거 같아요. 관련기사 보기 연합뉴스 전세 대출에 질권…깜짝 놀라는 집주인 늘어
전세대출 관련 임대인이 주의해야 할 것
1. 임대인은 세입자의 전세 대출에 대해 동의하기 전 질권 설정 여부를 반드시 확인 하셔야 겠습니다.
2. 가능하시다면 전세 만기로, 혹은 다른 이유로 전세계약이 완료되어 임대인이 보증금을 상환할 때 전세대출을 시행했던 금융기관(해당 지점)에 질권 설정 여부를 확인 해 보시는 것도 추천드립니다. 기억에만 의존하다가 전세대출금을 임대인이 상환해야 하는 경우가 생기면 곤란하니까요.
실제 전화를 해 보니까 대출을 한 은행의 해당 지점에 문의하시는 것이 가장 빠르고 확실하였습니다. 같은 금융기관이라도 다른 지점에서는 확인하기가 어렵거나 좀 꺼려하는 듯했어요. 저는 계약서와 신분증을 가지고 해당 지점에 직접 가서 확인했어요. 집주인인지 확인한 후에 질권설정이 되었는지 확실하게 알 수 있었습니다. 질권설정 여부가 불확실하다면 대출을 실행한 은행에 방문해서 확인하는 것이 좀 귀찮아도 제일 안전한 방법이라고 생각됩니다.
3. 전세 세입자가 살고 있는 주택을 매수 했을 경우 세입자의 전세대출과 질권 설정 여부를 꼭 확인하여야 합니다.
이 경우 매도인(전 집주인)과 매매 계약을 완료하기 전에 확인하는 것이 좋겠지요. 질권은 부동산에 대한 권리가 아니고, 임차인이 가지는 보증금 반환 청구권, 즉 권리에 설정되는 것이 때문에 등기부에 기록되지 않습니다. 그렇기 때문에 전세계약이 된 주택을 매수할 때 전세대출, 질권설정 여부의 확인이 꼭 필요합니다. 확인 방법은 매도인(전 집주인)으로부터 전세계약 관련 서류(계약서, 질권설정 통지서 등)를 넘겨 받고, 가능하다면 해당 금융기관에 전화나 방문으로 직접 확인하는 것도 좋습니다.
4. 질권이 설정된 경우 전세보증금은 세입자에게 반환하지 마시고 대출을 실행한 해당 금융기관에 반환하시고 남은 금액만 세입자에게 반환하셔야 합니다. 이것만 확실히 한다면 별 문제 없어요. 전세계약 기간이 대부분 2년으로 기억을 못하는 경우가 많기 때문에 계약관련 서류는 잘 보관하시는 게 무엇보다도 중요하겠습니다.
사실 질권이 설정 되었더라도 집주인은 보증금을 금융기관에 반환하기만 하면 되고, 세입자는 대출 이자만 잘 내면 아무 문제 없습니다. 하지만 세상 살다보면 가끔 문제가 발생하기도 하니까요. 자신의 재산을 지키기 위해서는 관련 지식을 정확하게 알고 미리 대비하는 것이 필요하겠습니다.
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임대인은 전세자금대출에 “질권 설정”이 되어 있는지 어떻게 알죠?
임대인은 임차인에게 만기 때 임차 보증금을 내어주면 안된다고 하네요.
질권이 뭔지 잘 모르겠지만, 질권이 설정되어 있어서 은행에 줘야 한다네요.
만약 모르고 임차인에게 그냥 내줬다가는 나중에 은행이 임대인에서 돈 갚으라고 할 수 있다네요.
그렇다면 임대인은 이 임대차 계약상에
질권이 지금도 설정 되어 있는지,
임차인이 대출금을 모두 갚았는지
어떻게 알 수 있을까요?
임차인이 다 갚았다고 얘기하면 그냥 그 말을 믿어야 하는 건가요?
다 갚았다고 해서 돈을 임차인에게 주었는데 나중에 은행이 그 돈을 갚으라고 하면 어떻하죠?
또 다른 예로, 갭투자로 집을 샀었는데, 살던 세입자가 나간데요.
전 집주인이 제게 현재의 임차인이 전세대출을 받았고,
질권설정이 되어 있다는 얘기를 들은 적이 없었는데,
지난 전세 계약서에 ‘전세자금 대출에 적극 협조한다’라는 문구가 있는 것으로 보아
전세대출이 있었던 것 같습니다.
그런데 여기에 질권설정이 있었는 지 없었는 지 어떻게 확인할 수 있을까요?
돈을 누구에게 주어야 하나요?
임대인은 새로운 세입자(새 임차인)과 전세계약을 하면 계약금으로 전체 금액의 10%정도먼저 받습니다.
그리고 임대인은 받은 계약금 10%를 기존 임차인에게 새로운 집 계약할 때 쓸 돈의 명목으로 줍니다.
그런데, 이 계약금 10%를 전세자금대출을 받은 기존 임차인에게 줘도 되는 건가요?
혹시 질권설정이 되어 있어서 은행에 주어야 하는데
임차인에게 주면 나중에 은행이 저에게 달라고 하면 어떻하죠?
이 처럼 임대인 입장에서는 이러한 상황이 난감할 수 밖에 없습니다.
질권이 “등기부등본”에 기록되어 있는 것도 아니고 해서,
그리고 잘못 전세보증금을 주게 되었을 때,
문제가 생기면 책임을 임대인이 져야 하는 것은
정말 화나는 상황 아닙니까?
이러한 상황에 대처하기 위해서 먼저 전세자금 대출이 어떤 것인지 한번 먼저 알아보겠습니다.
전세자금대출이란?
전세자금대출은 ‘세입자(임차인)’가 전세계약이 종료되었을 때 ‘집주인(임대인)’으로부터 ‘전세금을 돌려 받을 권리(임대차보증금반환채권)’를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품입니다.
은행의 전세자금대출은 일반적으로 보증기관 (한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사)의 보증서 발급을 통해서 취급되고 있으며, 보증기관별 취급상품에 따라 임차인이 임대인에 대하여 가지고 있는 임대차보증금반환채권에 대해 은행이 질권을 설정하거나, 임차인이 해당 채권을 은행(또는 보증기관)에 양도하는 방식으로 취급되고 있습니다.
전세금 돌려줄때 질권설정여부 확인하는 방법 알려주세요~
안녕하세요?.
전세끼고 아파트를 매입했었고, 이번에 세입자가 만기일 전에 나가게됐습니다.
계약서를 확인해보니 전세자금 대출에 협조한다는 항목이 있었고, 세입자에게 물어보니 전세자금대출은 받았으나 본인통장으로 전세금을 입금해 주면 된다고 합니다.
이전 집주인에게 질권설정에 대해 물어보니 기억은 잘 나지 않고, 관련된 서류( 질권설정통지서)는 없다고 하네요.
저도 질권설정통지서는 받지 않았는데,
전세금을 그냥 세 입자에게 돌려주면 되는지
아니면 제가 추가로 확인해야 할 게 있을까요?
전세자금대출과 질권설정에 대하여 알아두어야 할점들
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
주택을 임대하여 사는 방법중에 월세와 전세가 있습니다.
월세란 매달 일정금액을 지불하고 사는 것이고 전세란 보증금을 좀더 많이 내고 거주하는 방식입니다.
전세는 보증금이 많기 때문에 전세자금 대출을 받아서 입주하는 경우가 있습니다.
전세자금 대출은 임차인에게 큰 도움을 주는 제도라고 할수 있습니다.
이번시간에는 전세자금 대출과 질권설정에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.
먼저 전세자금 대출에 대한 절차를 먼저 알아보겠습니다.
1. 전세자금 대출은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)가 임대차계약(전세계약)을 합니다.
2. 은행에 임대차보증금반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위한 조치(질권설정 등)을 취함니다.
3. 은행이 2번의 조치(질권설정 등)를 임대인에게 주장(대항)할 수 있기 위해 질권설정등 사실을 임대인에게 통지하는 한편, 임대인에게 임대차 계약사실을 확인합니다.
4. 임차인은 보증기관(서울보증보험, 주택금융공사 등)의 보증서를 발급받습니다.
5. 은행과 임차인간 전세자금 대출 계약을 체결합니다.
대출금은 임차인의 동의절차를 거쳐서 임대인에게 은행에서 직접 송금합니다.
6. 만기시 임대인이 은행에 직접 임대차보증금(전세자금 대출금)을 상환하면 질권은 소멸됩니다.
임대인이나 임차인이 착각하는 것 중에 하나가 전세자금 대출을 받을경우 은행에서는 임차인에게 지급하여 임대인에게 지급되는 것이 아니라 임대인에게 은행에서 바로 송금을 한다는 것입니다.
계약기간이 종료되면 임대인은 임차인에게 돌려주는 것이 아니라 은행에 직접 입금을 해야 한다는 것입니다.
그리고 위에서 말하는 질권설정이란 채권자가 채무자 등이 제공한 재산 또는 재산권에 대해 다른 채무자보다 우선변제를 받을수 있도록 하는 담보권을 질권이라고 하며, 이러한 권리가 발생하는 것을 질권설정이라고 하는 것입니다.
즉 은행에서 질권설정을 한다는 것은 임차인이 전세기간 만료 후 임대인으로부터 보증금을 반환할 수 있는 권리에 대해 설정을 한다는 의미이며, 이 설정금액을 계약만료 후 질권자(은행)에 반환해야 합니다.
또한 ‘질권설정 동의’의 의미는 임차인과 은행간 채권보전조치(질권설정)가 이루어진 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인의 승낙을 받을 필요가 있으며 이 과정에서 임차인과 임대차계약을 체결한 것이 사실인지를 임대인의 확인이 필요합니다.
질권설정이 이루어진 경우 전세계약 종료시 임대인은 은행에 임차보증금을 반환해야 할 의무가 발생하고, 이를 이행하지 않는 경우 은행으로부터 미반환에 따른 법적인 책임을 져야 하며, 질권설정에 대한 동의나 승낙의 절차가 필요사항이므로 임차인에게 동의나 승낙의 절차를 진행하는 것입니다.
정리를 해보자면 임대인은 전세계약종료시 은행에 임차보증금을 반환하여야 하고, 주택에 대한 소유권에는 영향이 없으며, 등기에 기록이 남아있지 않습니다.
임차인은 전세자금 대출을 위해서는 임대차계약시 임대인의 협조를 받아야 하고 질권설정통지나 전화 확인시 협조를 요청해야 합니다.
전세자금 대출을 받을때 주의해야 할점에 대하여 알아보겠습니다.
이는 반드시 잘 알고 있어야 나중에 손해를 보지 않는 부분입니다.
1. 만기연장은 만기 1개월전에 신청할것.
은행은 전세자금 대출을 이용중인 고객의 만기연장 심사시 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하여 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요합니다.
따라서, 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자의 경우 충분한 시간적여유를 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋습니다.
특히, 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 되었는지를 집주인으로부터 확인을 받으므로 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있습니다.
2. 전세갱신계약은 집주인과 체결.
은행은 전세자금 대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위하여 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 하였는지 확인하고, 만약 대리인과 쳬결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청합니다.
(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장)
따라서, 집주인의 대리인과 갱신게약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구하여 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하며, 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의 하여야 합니다.
3. 집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정할것.
은행은 전세집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있습니다.
따라서, 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로인해
전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액등을 확인하고 신중하게 결정 할 필요가 있습니다.
특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실되어 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있으니 유의 하여야 합니다.
4. 전세보증금 증액시 최고한도 확인.
전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며, 갱신계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한됩니다.
예) 전세보증금이 4억원을 초과할 경우 만기연장 대상에서 제외.
다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있습니다.
따라서, 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청 할 경우 사용중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해 볼 필요가 있습니다.
5. 85제곱미터 이하 주택 세입자는 소득공제 신청.
전세자금 대출을 이용중인 소비자가 일정 요건을 충족 할 경우 연 300만원 한도내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.
따라서, 연말정산시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있습니다.
오늘은 전세자금 대출과 질권설정이란 무엇이며 전세자금 대출시 조심해야 할점에 대하여 알아보았습니다.
특히나 1번같은 경우 많이들 실수하는 부분이기 때문에 만기가 가까워지면 반드시 확인해보시기 바라겠습니다.
감사합니다.
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부동산 전세 질권 설정이란?
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자신의 아파트에 전세입자를 들일 때, 임차인이 전세 대출을 받으면 질권 설정을 한다는 연락을 받을 것이다. 처음 질권을 설정하게 되면 생소할 수 도 있는 개념이다. 이번 글을 통해서 질권 설정이 무엇인지에 대해 알아보도록 하자.
1. 질권 설정이란?
질권의 사전적 정의는 채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받는 물권을 담보로 하는 것을 의미한다. 질권의 설정은 부동산 뿐만 아니라, 동산과 주식 등으로도 담보를 설정할 수 있다. 허나 이번 글에서는 전세금으로 설정하는 질권에 대해서만 다루겠다.
즉, 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것처럼, 임대차보증금을 담보로 대출을 받는 것이 ‘질권’이다. 이 때, 임대인의 부동산(임대차 계약 소재지)에는 등기가 되지 않는다.
2. 질권 설정 과정
임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결한다.
임차인이 은행에서 전세대출 계약을 한다.
은행에서 임대차 계약 확인 및 질권 설정을 위해 임대인에게 확인 전화를 한다.
사실 확인 후, 금융권은 임대인에게 질권설정 통지서를 내용증명으로 발송한다.
임대차 계약 시작일이되면, 은행은 임대인에게 전세 보증금 대출액을 송부한다.
임대차 계약이 종료되면, 임대인은 임차인이 아닌 은행에게 보증금 대출액을 반환한다.
3. 유의사항
임대인은 임차계약이 종료되면 임대차 계약에 따른 당연 공제액(임차인이 연체한 공과금, 월세, 임차주택 파손에 대한 손해배상금 등)을 제외한 잔액 범위에서 임차인이 아닌 은행에 반환한다. 은행은 임차인에게 가지고 있는 채권 한도 내에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 있기 때문이며, 임차인이 임차 계약이 종료되는 날(변제기일)에 채무를 상환하지 않으면 임대인에게 직접 청구할 수 있으니 유의하여야 한다.
또, 임대차계약이 갱신되거나 연장되는 경우에도 해당 전세 보증금에 설정된 질권은 계속 효력을 갖게 된다.
마지막으로, 주택을 매수할 때는 해당 주택에 질권이 설정되어 있는지 여부를 확인하여야 한다. 그 이유는 매수인이 임대인의 지위를 매도인에게서 승계받게 되기 때문이다. 따라서, 기존 임대차 계약 종료일에 그 질권에 대한 채무 또한 부담하게 된기 때문이다.
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질권설정 없는 전세자금대출 (ver.임차인)
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요즘같은 시기 (2020년 하반기)에 서울전역에 전세매물은 얼마 없고… 전세를 구하는 사람들은 많습니다.
그렇다보니, 임대인 입장에서는 전세계약시에 최대한 편리한 입장으로 전세자금대출을 동의 해주지 않거나,
대출을 받더라도 질권설정에는 동의하지 않겠다는 임대인이 많이 있습니다.
저 역시도 이와 같은 사례로,
임대인은 복잡한것이 싫으니 전세자금대출을 받는것은 동의하지만,
질권설정은 해주지 않겠다는 조건이어야만 계약을하겠다고 하였습니다.
저의 사례를 들어 질권설정을 해주지 않는다는 조건이, 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있는것인지 작성해보고자 합니다.
임대인 입장에서 질권설정 동의에 대한 내용은 블로그나 유튜브는 많은데,
임차인 입장에서 질권설정에 동의를 받지 못하면 어떤 점이 다른지 정리된 내용이 없어서 공유합니다.
Q. 질권이 무엇이고, 임차인, 임대인에게 어떤 영향이 있는것인가?
보통 전세자금대출이 승인이 되어서 대출금이 나오는 절차는
전세자금대출 절차
임대인 ( 집주인 ) 과 임차인 ( 세입자 ) 가 임대차계약 ( 전세계약 ) 을 합니다 . 임차인은 부족한 전세금을 은행에 전세자금대출을 신청합니다 . 그러면 은행은 ” 보증기관에서 임차인을 보증해주는 보증서 ” 를 담보 + 은행의 심사 기준에 맞춰서 심사후 , 대출을 승인합니다 . 전세자금대출금은 은행에서 임대인에게 잔금기일에 입금이 됩니다 .
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SGI 서울보증
주택금융공사
여기에서 질권설정이라는 부분은 은행 자신의 심사 기준에 포함됩니다.
은행은 전세자금대출 기간 만기가 되었을때, 전세대출금을 돌려받지 못하면, 보증보험에서 이를 책임져 주겠지만,
한가지 보험을 더 들어두는데, 이때 임대인에게 질권설정에 동의를 받습니다.
(은행마다 질권설정이 필수인 은행이 있고 선택인 은행이 있습니다. )
여기서 질권이란.
“은행이 보증금반환청구권(채권)을 담보로 전세계약서를 점유하고, 다른 채권자보다 우선변제받을 수 있는 권리” 로
예를들어, 임대인이 계약이 만료되서 임차보증금을 돌려주실때, 세입자가 아니라 우리 은행으로 돌려주셔야 합니다.
만약에 만약에 세입자에게 돌려주다가, 세입자가 돈을 값지 않으면 임대인이 책임을 져주어야합니다. 라는 뜻.
여기서 임대인은 반감을 가지게 됩니다.
대출은 임차인이 받았는데, 왜 임대인인 내가 책임을 져야 하느냐?
임대인이 전세계약 만기시에 대출금을 은행으로 송금해주면 되는데, 이점을 신경쓰기 싫은것입니다.
그래서 유튜브나 블로그에서 마치 절대로 해주면 안될것! 이라고 내용을 소개합니다.
그럼, 임차인에게는 어떤 문제가 있느냐?
전세자금대출을 받아야 하는데, 대출을 신청할 은행에 제한이 생깁니다.
(몇몇 은행에서는 질권설정이 없이는 대출을 승인해주지 않습니다.)
따라서, 대출을 받아야 하는 임차인으로서는 주거래은행 or 금리를 싸게 대출해주는 은행을 고를 수 없는 경우가 발생합니다.
이후 주의사항이 추가로 확인될때마다 해당 글의 내용을 수정.추가 하도록 하겠습니다.
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임차보증금담보 질권설정으로 받은 전세자금대출 반환시 주의할 점
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대출에 대한 지식이 없다보니 임차보증금담보 질권설정이란 용어만으로도 너무 어렵고 전세자금대출을 받겠다는 건 알겠는데 왜 집주인에게 동의를 구해야하는 가하는 의문이 있었다.
2년 전 세입자가 전세자금대출을 받으려고 하는데 임차보증금담보 질권설정 동의를 해달라는 요구가 있었다. 전세자금대출은 많이 들어봤지만 임차보증금담보 질권설정이란 말은 너무 생소했다.
그래서 동의를 해야하는지 말아야하는지 고민이 많았지만 부동산에서도 은행에서도 임대인이 보증해서 전세자금대출을 받는 것이고 임대차 보증금을 은행에 반환하면 되는 것이라고 설명하는 것이다.
임차보증금담보 질권설정
임차보증금담보 질권설정에 대해 제대로 알아보자.
전세계약을 체결하는 경우 대부분의 임차인들은 임대차보증금 중 상당액을 은행의 전세자금대출을 이용하여 임대인에게 지급한다. 그런데 대부분의 은행은 임차인들에게 전세자금 대출을 승인하면서 그 담보로 임대차보증금에 대해 질권을 설정한다. 이때 임대인의 동의를 요구한다.
질권이 설정되면 임대인은 임대차계약 종료시 대출금을 직접 은행에 반환해야 한다. 만약, 임대인이 임대차보증금 중 대출금 부분을 임차인에게 반환하였는데 임차인이 그 대출금을 은행에 변제하지 않는 경우 채권은행은 질권의 효력으로 임대인에게 대출금의 지급을 요구할 수 있고 이 경우 임대인은 채권은행에게 이중변제의 위험을 부담할 수 있다.
임대차보증금에 대한 질권설정이란 임차인이 대출금을 갚지 않은 경우 채권은행은 임대인에 대해 직접 임대차보증금에서 대출금 상당의 액수에 대해 지급을 상환을 청구할 수 있는 제도이다.
그렇기 때문에 임대인의 동의를 요구하는 것였다. 결국 대출금 반환에 대한 책임을 임대인에게 지게 한 것이다.
내가 이해한 것을 한줄로 정리하면 다음과 같다.
전세보증금을 전세자금대출을 받을 때 질권설정을 한 경우 임대인의 동의를 얻어야 하고 전세 계약이 만기되는 시점에서 임대인은 전세보증금의 대출금을 임차인이 아닌 대출은행에 반환하고 변제해야한다.
계약 만기시점이 되어 은행에서 안내문자가 왔다. 역시 은행으로 반환해달라는 문자였다. 이 문자를 받고 질권설정에 대해 알아볼 수 있었다.
임차인 전세대출 만기도래 알림 및 임차보증금 반환시 주의사항 안내
임대차계약기간이 연장으로 임차인의 전세대출이 연장되는 경우 질권설정금액 반환기간도 연장된다고 한다.
계약기간 만기시 안내문자를 받으면 꼭 금융기관에 확인하고 금융기관에 반환하여 추후 문제되는 일이 없도록 주의해야겠다.
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키워드에 대한 정보 질권 설정 확인 방법
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