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#산속에집짓기 #집짓기 #산림경영관리사
* 관련 동영상
임야에 집짓기 시리즈 #4(종합 완결편) : 임야에 집짓기, 저렴하게 산속에 집짓는 방법
https://youtu.be/cVo5Mg90E-w
임야에 집짓기 시리즈 #1 : 임업인이란? 임업인 자격과 혜택
https://youtu.be/zOCn1OP5YT0
임야에 집짓기 시리즈 #2 : 임업인 주택 건축 자격과 조건
https://youtu.be/hHykk2dzh6c
임야에 집짓기 시리즈 #3 : 산림경영관리사(임야 15평 농막) 설치 자격과 조건
https://youtu.be/pUCWxWBpiPM
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임업후계자 자격, 교육, 혜택, 대출
https://youtu.be/3hxpYKu0bNY
최신 법령에 의한 임업후계자의 자격(풀버전)
https://youtu.be/ML_6Oy7hj00
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임야 건축허가 받는 법 – 생각 저장소
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Date Published: 6/28/2021
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임야에 전원주택 짓기 – 네이버 블로그
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Date Published: 12/7/2022
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임야에 집을 지으려면 반드시 알아야 할 점(임야에 집짓기)
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Date Published: 10/13/2021
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임야를 대지로 변경하려면 : 농업인교류센터
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Date Published: 7/7/2022
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임야에 산에 집짓기 건축 임야 개발하기 임야 건축비용
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Date Published: 9/12/2021
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임야 건축 허가
임야 건축 허가 · 토지이용계획상 농림지역 임업용산지 임야에 주택 건축 방법 · ‘임야’에 캠핑장 허가 기준과 살펴봐야 할것들. · 건축허가 제출서류 – 건축자료 – Mahr …
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Date Published: 5/27/2021
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임야에 집 짓고 싶을 때 [산지전용금]을 확인하자! – 브런치
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Date Published: 5/22/2022
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산(임야)에 전원 주택 짓는 방법 – 사회경제
임야에는 다 똑같은 산이 아니라 종류가 다릅니다. 보전산지와 준보전산지로 … 임야에 전원주택을 지으려면 산지전용허가와 건축허가가 필요합니다.
Source: ophrah.tistory.com
Date Published: 12/20/2021
View: 7024
주제와 관련된 이미지 임야 건축 허가
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주제에 대한 기사 평가 임야 건축 허가
- Author: 오통TV-부동산재테크로 은퇴하기
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- Date Published: 2020. 9. 24.
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임야 건축허가 받는 법
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대지는 비싸고 논, 밭은 아무나 살수 없고 조그만 임야나 하나 사서 별장처럼 농막 짓고 캠핑장 가듯이 생활하면서 텃밭 조금 일구고 사는 꿈을 누구나 꾸실겁니다.
그러려면 임야에 건축허가를 받아야 하는데요. 농막은 신고만 하면 되지만 농업인이 가능한 것이고 기본적으로 건축허가를 받아야 축조가 가능합니다. 허가 없이 산림을 훼손한다거나 시설을 건축한다면 시정명령과 동시에 이행강제금이 부과 되며 형사처벌도 받을 수 있답니다.
※ 이행강제금 : 원상복귀 할때까지 벌금을 때리는 것. 원상복귀 안하면 매년 부과됨.
그렇다면 임야에 건축허가를 받아야 하는데요. 그 방법이 쉽지는 않습니다.
우선 임야의 종류에는
보전산지 : 임업용산지, 공익용산지 임업용 산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지 공익용 산지 : 임업생산과 함께 재해방지, 수원보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지
: 임업용산지, 공익용산지 준보전산지 : 보전산지 외의 산지
이렇게 됩니다. 건축을 하고 싶으시다면 보전산지는 처다도 보지 마세요. 정말 까다롭거든요. 임업인에 해당되고 까다로운 조건을 갖추면 주택 및 부대시설을 지을 수 있습니다. 건축행위를 하고 싶으시다면 준보전산지를 구매하셔야합니다. 지적도를 찾아보시면 쉽게 알수 있습니다.
준보전산지를 구매하셨다면
산지전용허가를 먼저 받아야합니다. 산지전용허가가 뭐냐면 산지를 다른걸로 변경해서 사용하겠다고 해당 지자체에 허가를 받는건데요. 개인이 하긴 어렵고 업체를 통해서 해야합니다.
산지전용지에 대한 표고, 평균경사도 조사서는 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한법률 시행령’ 제30조제1항에 따른 산림공학기술자 또는 ‘국가기술자격법’에 따른 산림기사·토목기사·측량및지형공간정보기사 이상의 자격증 소지자가 작성한 조사서를 말하는 것입니다.
개인이 임야 실측하고, 산림조사서 작성해서 담당 주무관 가져다주면 이상한 눈빛으로 처다볼껍니다.
그래도 200평 미만의 전용허가는 허가요건이 완화됩니다. 평균경사도와 입목축적의 허가기준을 적용받지 않거든요.
그래도 전문가 도움 받아야…
또한 산지전용허가도 쉽진 않은데요. 아래 요건이 충족된다면 법적사항이니까 허가받는데는 지장이 없습니다.
주요 허가기준
포고 : 5부 능선 이하
경사도 : 25도 이하
입목축적 : 150%이하
공통허가기준
인근 산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않을 것
집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
토사의 유출·붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것
산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
희귀 야생 동·식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 아니할 것
산지의 형태 및 입목의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당하지 아니할 것
사업계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용 방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
원론적인 이야기지요. 자세한 사항은 지자체마다 조례로 별도의 기준을 세워 놓습니다. 그 지역 부동산업체나 담당 주무관에게 문의하셔야 합니다.
대체산림자원조성비 납부
산지전용허가 받은 후에 대체산림자원조성비를 납부해야 허가증을 받을 수 있고 공사에 착수할 수 있습니다. 말 그대로 너가 산림 훼손하는 만큼 다른 곳에 대체산림 조성해야하니 돈내! 라는 뜻이지요.
농업용 창고 같은 시설은 대체산림자원조성비를 납부하지 않습니다.
전용비는 평당 15,000원 정도입니다. 천평 기준 잡으면 15,000원 * 1,000평 = 15,000,000원… 결코 작은 금액이 아니죠
뭐 공장 짓는게 아니라면 천평까지 전용받지는 않겠지만요. ㅎㅎ
공사기간도 정해야합니다.
산지전용허가 받고 벌목 다 하고 착공을 안하면 안되겠지요. 그래서 이 부분도 법으로 강제하고 있는데요. 2년 ~ 10년 이내에 공사에 착수해야 합니다. 완공은 아니구요 착수를 일단 하라는…
일정기간 안에 착수하지 않으면 산림훼손한 복구비 내야하구요. 허가도 취소됩니다.
착수 안하는 경우가 더러 있거든요… 근데 산이 민둥산이면.. 산사태 위험 등등 보기도 흉하고~
그밖에 전원주택을 지으려면
산지전용허가와 동시에 건축허가도 받으면 되는 사항이지만 결코 간단하지 않습니다. 산지전용허가와 건축허가는 다른 개념이고 부서도 다르거든요.
※ 산지전용허가는 산림과, 건축허가는 건축과 담당입니다.
건축허가는 출입구는 존재하는지, 집 짓기 적합한 환경인지, 상하수도 인입 등등 다른 부분을 봅니다. 물론 이부분도 지역 업체를 통해 진행하셔야하구요. 개인이 할 수 있는 부분은 열심히 돈 벌어서 비용 지불하는 정도…
건축에 있어 일정 면적 이하면 개인이 할 수도 있긴 합니다만 전문가의 영역입니다. 머리털 빠지기 싫으면 투자하세요.
이와는 다른 방향으로 말씀을 드리자면 임야에 주택을 지으면 조용합니다. 자연의 소리밖에 들리지 않겠지요. 특수한 상황 빼고는요. 다른 집들과의 거리도 상당할 것이고 뭔가 여유롭고 자연에 파묻혀 살고 있단 생각이 들게됩니다.
단점으로는
1. 벌레.. 요즘들어서 외국벌레들이 기승을 부리는데 가끔 보면 네이버 웹툰 ‘하이브’가 생각날 정도입니다. 방역은 필수 인데 방역비도 만만치 않고 농업기술센터에서 하는 것도 한계가 있거든요.
2. 동물.. 오지라면 멧돼지, 고라지가 수시로 내 텃밭을 공유하는 경험을 할 수 있습니다.
3. 제설.. 제설장비 없다면 겨울에는 고립되는겁니다. 그래도 지자체에서 제설차량 운행하여 도움도 주고 마을이장님도 도와주고 하면 살수는 있습니다만 불편한건 어쩔수 없는 상황
4. 지독한 외로움.. 하지만 인터넷과 스팀만 있으면 해결!!
5. 땅값보다 비싼 개발비! 굴삭기 하루 쓰는데 50만원입니다. 대략..
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임야에 전원주택 짓기
임야에 전원주택 짓기
[문의]자그마한 임야를 사서 전원주택을 짓고 남은 산은 농원이나 목장으로 활용하려 합니다.
어떤 임야를 사야하고, 또 집짓는 절차는 어떻게 되는지요?
형질변경을 해야 한다고 들었는데 구체적인 절차가 궁금합니다.
바쁘시드라도 상세한 답변 부탁드립니다.
감사합니다. [안양에서 박OO] [가야컨설팅 답변]
먼저 저희 홈페이지를 방문하여 좋은 구입상담을 해 주셔서 감사힙니다.
임야에 집짓는 절차는 종전(2003년 이전)에는 형질변경허가를 받았으나
지금은 법이 개정되어 산지전용허가를 받아야 합니다.
절차도 훨씬 까다로와 졌구요…….
이하 임야에서 전원주택 지을 때의 대강의 흐름을 설명합니다.
● 임야의 종류와 전원주택 신축 가능지
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다.
보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지(종전 보전임지)가 있다.
보전산지 중 <공익용산지>에서도 지주 소유산지에서의 개인의 전원주택 신축은 가능하지만,
기타 수익사업에 적합한 공장 창고 연수원 등의 활용은 불가능하다.;
이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.,
그러나 <임업용산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지전용을
받아 농가주택을 지을 수 있다. 또 농장이나 방목 산림경영관리사 버섯재배사 등은 일정 면적 이하에서
산지전용신고 혹은 산지일시사용허가를 받으면 이용 가능하다.
관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.
● 산지전용허가와 건축허가
임야에 집을 지으려면 산지전용허가와 건축허가를 받아야 한다.
산지전용허가에 관하여는 다음에 설명한다.
건축허가의 경우 비도시지역(관리지역 등)에서 60평 미만의 주택을 짓는 경우에는 건축신고로 족하다.
● 산지전용허가를 신청할 때는
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는
벌채구역도를 생략한다)
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로
안되어 있을 경우에는 사용승락서)
▲ 산림조사서, 경사도 및 표고조사서 등을 제출한다.
건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 있으나 별도로 하여도 된다.
● 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.
① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것
⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것
산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의
복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부, 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여
허가를 내주게 된다.
● 대체산림자원조성비의 납부
산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를 납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.
농지전용 때 농지보전부담금을 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 기준금액은 매년 산림청장이
고시한다.
준보전산지의 전용비는 평당 약 15,000원 정도로 보면 된다.(2019년1월)
● 산지전용허가를 받고 나서
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.
정해진 기간 내에 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는
허가가 취소된다.
.
● 농임업인은 임업용산지도 전용 가능
농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다. 전용가능 규모는 지자체에
따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.
농림지역과 보전관리지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로, 부지 200평인 경우 대체로 건평 40평에
4층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..
● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지
첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.
그러다 보니 통상 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.
사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2,000평 ~ 5,000평 정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한
임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.
둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비
(부지조성비와 건축비)가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등
토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하고, 상하수도를 설치하는 비용이 추가될 수 있다.
이러한 추가비용을 놓고 볼 때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는 것이 훨씬 수월할 수 있다.
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산지전용과 건축허가에 관하여는
가야토지시리즈 제5권(2019.2 개정)에서 상세한 절차와 내용을 보실 수 있습니다.
https://blog.naver.com/sjlee0242/221245511137
임야에 집을 지으려면 반드시 알아야 할 점(임야에 집짓기)
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” 포스팅을 위한 포스팅 을
지양 합니다”
제 블로그는 주관적인 지식이 아닌 관계법령에 근거한 지식을 공유하고자 하는 블로그 입니다. 읽어보시고 질의사항은 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 답변 드리겠습니다.
해당 포스팅을 읽고 궁금하신 사항은
산림정보공유 카페에 문의해주시기 바랍니다
임야에 집을 지으려면 아주 중요한 조건 이 있습니다. 대지나 농지 등에 집을 지을 때와 다른 특이한 조건 이 있습니다. 오늘 알려드리는 법령은 임야에 집을 짓기위한 매우 중요한 것이니 반드시 숙지 하고 계셔야 합니다. 임야에 집짓는 방법은 아래 정보를 확인하시기 바랍니다.
≪목차≫
1. 보전산지, 준보전산지 구분
2. 산지의 소유권
3. 도로의 확인
4. 임야에 집짓기
5. 산지전용 관련 글
보전산지, 준보전산지 구분
임야에 집을 지으려면 가장 기본적으로 집을 지으려는 임야가 보전산지인지 준보전산지인지 파악 해야 합니다. 방법은 매우 간단합니다. 토지이용계획확인원을 확인하시면 됩니다. 인터넷으로도 확인이 가능합니다. 국토부에서 제공하는 토지이음사 이트를 활용 하면 됩니다.
<토지이음사이트 지역지구 확인>
보전산지와 준보전산지를 구분하는 이유 는, 산지관리법에서 준보전산지에 집을 짓는 행위는 제한이 없지만 보전산지(임업용산지)의 경우 농림어업인일 경우에만 집을 짓는 행위가 가능 하기 때문입니다.
<산지관리법 시행령 제12조 제3항>
③법 제12조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택 및 시설”이라 함은 농림축산식품부령으로 정하는 농림어업인(이하 “농림어업인”이라 한다)이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설 을 말한다.
또한, 보전산지 중에서 공익용산지의 경우 개인이 집을 짓는 행위는 불가능 하므로 반드시 집을 지으려는 임야가 보전산지인지 준보전산지인지 파악 하고 보전산지일 경우 공익용산지인지 임업용산지인지 구분 해야 합니다.
산지의 소유권
산지관리법에서는 임야에 집을 지을 경우 매우 특이한 조건 이 있습니다. 그 조건은 산지관리법 시행령 제20조 제6항 관련 [별표4] 산지전용허가기준의 적용범위와 사업별, 규모별 세부기준에서 정하고 있습니다.
<산지관리법 시행령 제20조 제6항 관련 별표4 발췌>
「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지일 것(공동 소유인 경우에는 다른 공유자 전원의 동의가 있는 등 해당 산지의 처분에 필요한 요건과 동일한 요건을 갖출 것)
<법령 전문 다운로드>
산지관리법 시행령 제20조 제6항 관련 별표4.hwp 0.11MB
즉, 기본적으로 임야가 본인 소유의 산지가 아닐 경우에는 임야에 집을 지을 수 없습니다 . 창고나 사무실 등과 같은 시설의 경우 토지소유자의 동의를 받아 산지전용허가가 가능하지만 단독주택의 경우에는 불가능합니다. 임야에 지분이 조금이라도 있어야 가능 합니다.
도로의 확인
임야에 집을 지으려면 반드시 확인해야 할 마지막 조건은 도로 입니다. 보전산지(임업용산지)의 경우에는 법정도로 가 접해 있어야 하며, 준보전산지의 경우에는 현황도로 만 접해 있어도 가능합니다. 산지관리법에서 인정하는 법정도로는 매우 복잡합니다. 아래 두 가지 도로를 반드시 숙지하시기 바랍니다.
<산지관리법에서 인정하는 법정도로>
가) 「도로법」, 「사도법」, 「농어촌도로 정비법」 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “도로관계법”이라 한다)에 따라 고시·공고된 후 준공검사가 완료되었거나 사용개시가 이루어진 도로
나) 도로관계법에 따라 고시·공고된 후 공사가 착공된 도로로서 준공검사가 완료되지 않았으나 도로관리청 또는 도로관리자가 이용에 동의하는 도로
다) 이 법에 따른 산지전용허가 또는 도로관계법 외의 다른 법률에 따른 허가 등을 받아 준공검사가 완료되었거나 사용개시가 이루어진 도로로서 가)에 따른 도로와 연결된 도로
라) 이 법에 따른 산지전용허가 또는 도로관계법 외의 다른 법률에 따른 허가 등을 받아 공사가 착공된 후 준공검사가 완료되지 않았으나 실제로 차량 통행이 가능한 도로로서 다음의 요건을 모두 갖춘 도로
(1) 가)에 따른 도로와 연결된 도로일 것
(2) 산지전용허가를 받은 자 또는 도로관리자가 도로 이용에 동의할 것
마) 지방자치단체의 장이 공공의 목적으로 사용하기 위하여 토지 소유자의 동의를 얻어 설치한 도로
바) 도로 설치 계획이 포함된 산지전용허가를 받은 자가 계획상 도로의 이용에 동의하는 경우 해당 계획상 도로(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장설립 승인을 받으려는 경우에만 해당한다)
<산지관리법에서 인정하는 현황도로>
임야에 집짓기
임야에 집을 지으려면 가장 기본적으로 위에서 살펴본 세 가지를 충족 해야 합니다. 위 기준을 충족한다고 하여 산지전용허가가 가능한 것은 아닙니다 . 하지만 임야에 집짓는 행위를 하기 위해서 가장 기본적으로 충족해야 하는 조건입니다. 위 조건 중 한가지라도 충족하지 못하면 임야에 집을 짓는 행위 자체를 할 수 없습니다 . 따라서, 집을 짓기 위한 임야를 매입 할 경우 위 세 가지 조건을 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.
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임야는 소유자에 따라 국유림, 공유림, 사유림으로 구분하며, 이용목적에 따라 보전산지(보전산지에는 임업용 산지와 공익용 산지로 세분됨)와 준보전 산지로 구분되는데, 보전산지 중 임업용 산지는 주로 임업생산 기능의 증진을 위하여, 공익용 산지는 생태,자연경관, 국민휴양 등 공익기능을 위한 용도이며, 기타 준보전산지는 개발이 비교적 쉽다.
따라서 지목별로 가격순위를 비교하자면 농지의 경우 답<전<과수원 순위이고, 임야는 공익용<임업용<준보전 산지 순이다. 임야가 농지보다 싼 이유는 ? ① 개발가능성이 불확실합니다. ② 현 임야 상태로는 활용이나 수익성이 거의 없는거죠? ③ 개발비용 과다 및 개발후 활용면적 감소 등 여러 요인으로 인해 농지보다 가치가 낮을 수 밖에 없다. 그렇다면 농지와 준보전산지중 어느것이 쌀까? 임야개발 가능성 판단은 곤란 임야를 사려는 목적은 대부분 타용도로 이용하려고 개발을 하거나 아니면 중장기적으로 투자를 하기위해서인데, 투자를 목적으로 매입하는 방법은 세대주 전원이 1년이상 김포시 소재 주민등록이 되어있어야 하고, 5년이상 보유 후 매도가 가능하다. 개발목적은 김포시 거주요건과 관계없이 누구나 가능하며, 개발행위 허가시 토지거래허가도 의제 처리된다. 개발을 하려면 임야든 농지든 모든 토지의 이용행위 중 반드시 허가를 받아야 하는 사항이 있다. 도시지역이나 계획관리지역의 임야인 경우 개발행위허가를 기타지역(보전/생산관리,농림지역 등)은 산지전용허가를 받아야 하며, 허가를 받아야 하는 사항은? ① 건축물의 건축이나 공작물의 설치. ② 토지의 형질변경 . ③ 토석의 채취 . ④ 토지의 분할. ⑤ 물건을 쌓아 놓는 행위 등은 허가를 받아야 한다. 예를 들면 도시지역외의 지역에서 250㎡(약 76평)이내의 면적에서 부피 500㎥이내의 토석채취, 녹지지역내 면적 25㎡(7.6평)이내 토지내 50톤이하 부피50㎥이하로 물건을 쌓아두는 행위는 허가를 받지 아니한다. 임야개발은 신청서를 접수하면 → 현지확인→대체산림자원조성비 및 복구비를 산정, 통지 → 납부 및 예치 →허가 순으로 진행되는데, 가능한 허가여부가 불투명하니 건축설계나 토목설계비용은 최소 비용만 지불하고, 허가 승인후 전액지불하는 조건부계약을 하는 것이 비용을 절감하는 방법이다. 대체산림조성비는 준보전산지 1886원/㎡, 보전산지 2,451원/㎡, 산지전용제한지역 3772원/㎡이며, 참고로 대체농지조성비는 개별공시지가의 30%/㎡(최대 5만원/㎡ 한도)이다. 개발가능여부를 판단할 때 연접개발제한이란 것이 있는데, 기존에 개발된 면적을 포함하여 개발예정지역으로부터 직선거리 500ｍ 이내에 주거,상업,자연/생산녹지지역은 10,000㎡(약 3.025평), 관리/농림지역은 30,000㎡(약 9,075평) 이내만 개발이 가능하다. 단 단독주택이나 1종근린생활시설은 연접제한을 받지 않고 개발이 가능하다. 농지전용의 필요성과 전용의 제한 덜커덕 땅을 사고 말았습니다. 드디어 땅 주인이 되었습니다. 밭도 일구고 나무도 심으며 자연과 하나가 되려고 노력해 봅니다. 주말마다 농사를 짓겠다고 부지런을 떨어보고, 지난 가을에는 수확의 큰 기쁨도 느껴보았습니다. 토지 구입할 때부터 중요한 목표 중의 하나가 전원주택을 짓는 것이었습니다. 세상에 하나뿐인 나만의 집을 짓고 싶어, 지금 하나씩 준비하고 실천하고 있습니다. 제가 직접 전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은 직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다. 담당 공무원들의 이야기로는 거의 99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다. 그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다. 그러나 이 글을 끝까지 읽으신다면 100만원은 거뜬히 벌 수 있습니다. 설계사무소나 부동산 중개사무소에서 일반적으로 받는 전용 허가 대행 수수료가 실제 100만~150만원 정도합니다. 그리고 이런 금전적인 이유와 함께 농지나 주택에 대한 이해를 넓히는 계기가 되므로 쉽지는 않지만 꼭 한번 도전해 보시길 바랍니다. 왜 전용 허가를 받아야 하는가? 집을 지으려면 땅이 있어야 합니다. 내 땅이라고 해서 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 농지에는 농작물이, 임야에는 나무가 있어야 하며 다른 것은 있을 수 없다는 것이 농지법과 산림법의 주요 골자입니다. 맞습니다. 집은 대지에 있어야 합니다. 대지는 과거에 집이 있었거나, 현재에도 집이 있거나, 미래에 집이 생길 수 있는 땅을 말하는 단어입니다. 여기서 집이란 등기가 되어있는 건축물을 의미합니다. 그런데 농가가 딸린 땅을 구입하더라도, 그 농가가 등기가 되어있지 않은 무허가 주택인 경우 지목이 대지가 아닌 경우가 많으므로 주의하여야 합니다. 물론 약 6평(20㎡) 이하의 작은 건축물(농막)은 농사를 위한 것이며, 거주를 목적으로 하지 않는다면 농지에 설치할 수 도 있으나, 극히 예외라 할 수 있겠습니다. 농지(논밭)를 대지로 바꾸는 것을 농지 전용, 임야(산)를 대지로 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다. 당연히 대지를 구입하였다면 이 복잡한 과정이 없어도 되나, 안타깝게도 우리 국토의 대부분은 농지와 임야로 구성되어 있으며, 좋은 자연환경이 보존된 땅을 비교적 저렴하게 구입하려면 농지나 임야가 일반적입니다. 농지 전용의 제한 이대로만 따라 한다고 해서 모든 땅을 대지로 바꿀 수 있지는 않습니다. 필자도 이 분야의 전문가가 아니어서 실제 경험 위주로 말씀 드리고자 하며, 전용허가를 받는데 필요한 몇 가지 전재 조건을 붙여 보겠습니다. 우선 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 4m 이상 붙어있는가 입니다. 이 말은 역으로 맹지는 전용허가 대상에서 제외되므로, 타인의 도로나 토지를 사용해서 길을 만들겠다는 구체적인 대책서가 필요합니다. 이런 경우에는 전문가의 도움이 필요하다는 말로 대신하고 싶습니다. 하여간 땅을 구입하시면서 그곳에 붙어있는 도로가 있는지 꼭 살펴보셔야 합니다. 포장여부에 상관없이 1톤 트럭이 그럭저럭 다닐 수 있다면 현황도로라고 우길 수 있습니다. 현황도로가 없다면, 혹시 지적도 상에 도로가 표시되어 있는 경우가 있습니다. 지방의 지적도인 경우 대부분 일제시대에 만들어진 것이라, 도면상으로만 도로가 있는 경우가 있다고 합니다. 이런 경우에도 전용 허가가 가능하다고 합니다만, 직접 확인된 부분이 아니라 이만 말씀 드리겠습니다. 두 번째로 구입하려는 땅의 토지이용계획확인원 이라는 서류를 해당 군청에서 발급해 보면 그 땅의 국가에서 계획한 현재 및 미래의 이용 현황을 알 수 있습니다. 예를 들어서 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며, 일반적으로 준농림지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다. 그 외에도 군사지역, 상수도보호구역 등등 여러 가지 이유로 인해서 전용허가가 어려운 경우가 많다고 합니다. 세 번째로 민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다. 드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면, 당연히 토사 유출 및 오수 배출로 인한 민원이 생길 수 있습니다. 이는 전용 허가시 제출하는 사업계획서에 포함되는 내용으로 허가 여부에 많은 영향을 주게 됩니다. 허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로, 민원 발생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다. <전용허가를 받은 후 해야 할 일>
만일 성공적으로 전용 허가를 받았다면, 당연히 집을 짓는 것이겠죠. 그러나 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다. 우선 측량을 하여 전용 면적만큼 분할하여 합니다. 바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환되는 것입니다. 이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.
전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니라는 것을 꼭 알아 두시고, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실도 꼭 잊지 마십시오.
<제출할 서류 만들기>
이제 실전으로 들어가서 관공서에 제출할 서류를 만들어 보겠습니다. 필요한 서류들은 다음과 같습니다.
1. 농지 전용 허가 신청서
2. 사업계획서
3. 등기부 등본 (전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는 서류)
4. 지적도 등본 또는 지형도 (전용하고자 하는 농지에 대하여 전용 예정구역을 표시)
5. 피해 방지 계획서
등기부 등본의 경우 소재지의 등기소에서 신청하시면 즉석에서 발급이 됩니다. 지적도 등본은 군청에서 발급을 하며, 이 서류를 바로 제출하는 것이 아니고, 해당 지번의 지역을 확대 복사하여, 전용할 구역을 표시하여야 합니다. 저의 경우는 자와 연필을 이용해서 직접 그렸으며, 실제 도로와 집의 위치 및 크기를 기입하였습니다. 후에 건물이 완성되어 준공검사와 등기를 하여야 대지로 지목이 변경이 됩니다.
준공검사를 할 때, 전용 허가 신청할 때 제출한 서류와 실제 건물의 위치가 일치하여야 하는 것이 원칙입니다. 그리고 중요한 것은 토지의 소재지가 읍 단위라면, 읍 사무소와 군청에 모두 제출하여야 하므로 모든 서류는 반드시 2부씩 준비하여야 합니다. 이들 문서들은 모두 군청 담당 직원의 도움으로 완성할 수 있었으며, 경우에 따라 내용이 다를 수 있으므로 서류 제출 이전에 농지 담당 직원과 꼭 한번 상담해야 합니다.
<농지전용 허가신청서>
이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다. 신청서의 빈칸을 채우는 방법에 대해 설명해 보겠습니다. 신청서는 양면으로 되어 있습니다.
(1)성명, (2)주민등록번호(법인등기부등본번호), (3)주소란은 신청인의 신상에 대한 정보를 기록합니다. 등기상의 토지 소유자 이름으로 하는 것이 무난합니다. 2001년 8월부터는 토지를 구입한 후 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있습니다. 그 이전에는 땅을 구입한 후 1년 후에 전용신청을 해야 시군청에서 전용을 해주었던 것이 일반적이었고 이런 이유로 토지사용승락서를 이용하여 전용 완료 후에 등기 이전을 하는 편법을 사용하였으나, 규제 개혁 과정에서 토지 구입 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있도록 개선 되었습니다.
(4)(9)전용하고자 하는 농지 소재지란에는 토지의 주소를 적습니다.
(5)(13)전용하고자 하는 토지의 면적을 적는데 단위는 반드시 평방미터(㎡)입니다. 평을 평방미터로 정확한 환산하는 방법은 0.3025로 나누어 주면 됩니다. 예를 들면 100평을 전용하고자 하는 경우 330㎡라고 적으시면 되는데 이 항목은 간단하지만 매우 중요하기도 합니다. 대지는 농지나 임야보다 가격이 높습니다. 따라서 많은 면적을 전용하면 땅의 가치는 올라간다고도 할 수 있습니다. 그러나 농지나 산림의 보존 차원에서 꼭 필요한 면적만 전용하는 것을 고려하여야 합니다.
그리고 일반적인 건폐율은 20~40% 입니다. 여기서 건폐율이란 건물의 평면적이 대지에 차지하는 비율이며, 평면적이므로 2층 구조의 60평짜리 집을 짓는 경우에도 평면적은 30평 정도이므로, 최대 전용 가능한 면적은 150평입니다. 그런데 전용허가 200평을 신청한 경우 건축법을 준수하기 위해서 창고나 데크를 이용해서 건폐율을 채우는 방법을 쓴다고 합니다. 하여간 100평을 전용하면, 평면적이 20~40평 정도의 주택을 지을 수 있다는 것 만 아시면 됩니다. 3층 이상으로 짓는 경우는 용적율도 고려해 보아야 할 것입니다.
전용면적에 대한 상한은 300평 또한 200평으로 지역마다 다르지만, 하한의 제한은 없고 건폐율에 의한 제한이 있다고 이해하시면 됩니다.
건축법령에 의한 전용면적의 제한을 알아보았는데, 이번에는 전용하는데 필요한 비용을 알아보겠습니다.
– 경지정리가 시행된 논 : 13,900원
– 용수개발이 시행된 논 : 18,300원
– 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21,900원
– 경지정리가 시행된 밭 : 12,500원
– 기타 농지(1,2,3,4를 제외한 농지) : 10,300원
참고로 ‘경지정리가 시행된 논’이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논 이외, 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다. 다만 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외합니다. ‘용수개발이 시행된 논’이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다. ‘경지정리가 시행된 밭’이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭 경지정리 사업시행이후 밭 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
일반적으로 전원주택 부지로 사용되는 토지는 마지막 항목인 기타 농지이므로 경우 평당 약 34,000원 정도로 100평을 전용하는데 340만원 정도가 소요됩니다. 그리고 수입증지, 면허세를 합친 30,000~40,000원이 추가로 소요됩니다. 저의 경우는 주말주택 용도로 20평 정도의 건물을 고려하여, 500평 중 60평(200㎡) 정도만 전용허가를 받았습니다.
(6)(7)사업 기간
다시 한번 말씀하지만, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소됩니다. 일반적으로 이 항목은 그 기간이 1년 6개월 정도가 되도록 기입합니다.
(8)전용 목적
‘주택 신축’이라고 기입하시면 무난합니다.
(10) 지목
밭 또는 논으로 해당 사항을 기입하십시오.
(11) 면적
전용 면적이 아닌 해당 지번의 총 면적을 적으셔야 합니다.
(12) 진흥지역 용도구분
토지 이용 계획원을 보고 같은 내용으로 적어야 합니다.
일반적으로 ‘준농림’인 경우에 전용 허가가 쉬운 것으로 알고 있습니다.
(14) 주재배 작물명
현재 실재 재배중인 작물을 적으시면 됩니다.
저의 경우는 ‘옥수수, 고구마’라고 기입하였습니다.
사업 계획서 작성
전용 허가 관련 서류 중 ‘사업 계획서’ 및 ‘피해 방지 계획서’가 가장 어렵다고 생각됩니다.
비록 두 페이지의 분량이지만 저의 경우 처음에는 이 서류를 부실하게 만들어서 1차 도전(?)에서 실패했습니다. 최소한 각 항목별 내용을 꼭 이해하시고, 개인의 상황에 맞추어 수정하시길 바랍니다. 반드시 포함되어야 할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도 및 소요자금 조달 방안을 구체적으로 서술해야 합니다.
그 중에 어려운 서류는 시설물의 배치도인데, 저의 경우에는 농어촌주택표준설계도의 배치도를 인터넷에서 출력한 후 사업계획서에 첨부하였습니다. 표준주택도면은 여러 종류의 면적에 따라 다양하게 준비되어 있으므로 활용할 가치가 매우 높습니다. 실제 건축물의 배치에도 도움을 주는 자료이기도 합니다.
농어촌표준설계도는 농업기반공사 홈페이지(http://www.karico.co.kr/sds/)에 접속하면, 출력이 가능합니다.
피해 방지 계획서 작성
처음에 생각하기를 시골에 집 하나 짓는데 무슨 피해가 있길래 이런 계획서까지 제출하는지 의아해 했습니다. 그러나 인허가를 담당하는 관공서의 입장에서 보면, 민원 발생의 소지를 최소화 하는 것이 필요한 것 같았습니다.
농지전용에 들어간 비용 제출할 서류들은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
– 농지 전용 허가 신청서
– 사업계획서
– 피해 방지 계획서
– 시설물 배치도
– 등기부등본
– 전용 예정구역이 표시된 지적도 또는 지형도
– 피해 방지 계획서
다소 분량이 많아 보이지만 하나하나 준비한다면 그리 어려운 일만은 아닙니다. 그리고 전용허가를 받은 다음 해당 군청에서 연락이 오면, 수수료를 지불하게 되면 드디어 전용 허가증을 손에 쥐게 됩니다.
실제 납입한 수수료 내역은 다음과 같습니다.
– 수입 증지 : 20,000원(3,500㎡ 이하)
– 면 허 세 : 3,000~30,000원(면적에 따라 다르며, 필자의 경우 6,000 원)
– 농지조성비 : 2,060,000원(평당 약 34,000원)
참고로 지역개발공채는 납부하지 않았습니다.
임야에 집 짓고 싶을 때 [산지전용금]을 확인하자!
전원생활을 꿈꾸는 사람들이 쉽게 놓치는 것이 있다. 땅에 대한 허가, ‘개발행위허가’다. 보통 집을 짓고자 하면 건축설계비, 건축비 정도만 생각할 수 있다. 시골은 논, 밭, 산에 땅을 사서 집을 짓는 경우가 있는데, 도시지역과 집 짓는 과정이 조금 다르다. 논, 밭, 산(지목 전, 답, 임)에 집을 짓기 위해서는 개발행위허가[토목허가]를 받아야 한다.
개발행위허가를 받고 집을 짓기 위한 대지조성비용까지, 최소 1천 만 원 이상이 필요하다. 물론, 비용은 땅의 규모와 상황에 따라 다르다. 이것을 모르고 집을 지으면 예상치 못한 큰 지출이 생길 수 있다.
임야는 산지전용허가 를 포함한 개발행위허가 를 받고 ,
대체산림자원조성비 를 내야 합니다
산지전용허가란, 나무가 자라는 산을 내가 원하는 목적에 맞게 사용하기 위해서 국가(산림청)에 허락을 받는 것이다. 지목이 ‘임’즉, 산일 때 산지전용허가를 포함한 개발행위허가를 받는다. 산지를 개발할 때는 무엇보다도 중요한 검토사항 중 첫 번째는 경사도 즉, 산의 기울기가 중요하다. 산의 경사가 허용기준을 넘어 가파르면 부지조성공사도 어렵고, 공사 완료 후에 안전상 문제가 있다고 판단하여 허가받기가 어렵다. 산지관리법에서는 25도 이상을 허용기준으로 정해놓고 있다. 그러나 지자체마다 경사도의 기준이 다르기 때문에 반드시 지자체에 문의하여 허용 경사도를 확인한 후 토지를 구매해야 한다.
또한 산지의 개발에서 두 번째로 중요한 검토사항은 임목본수 즉, 개발지 내 우량수목의 존치율이다. 우량수목은 묘목의 성장이 빠르고, 사계절을 버틸 수 있는 튼튼한 나무로 대표적으로 은행나무, 감나무, 잣나무, 전나무, 금송, 소나무 등이 있다. 개발지 내 우량수목이 많으면 개발행위허가를 제한할 수 있다.
우량수목은 지역마다 달라질 수 있다
제대로 된 집을 짓고 싶다면 개발행위허가를 통해 ‘산지전용허가’를 받아야 한다. 이때 개발을 위해 산림을 훼손하는데, 훼손된 산지의 나무와 땅을 다른 곳에 복구하기 위해 ‘대체산림자원조성비‘를 내야 한다. 대체산림조성비는 ’산지전용금‘이라고 불리기도 한다. 대체산림조성비를 내는 이유는 산림의 무분별한 훼손과 난개발을 막기 위해 시행되었다.
농지를 개발할 때는 농지전용허가를 포함한 개발행위허가를 받을 때는 농지보전부담금을 내야 한다.
임야에 개발행위허가(산지전용허가)를 받을 때,
무엇이 필요한가요?
임야에 건물을 짓고 싶을 때는 아래 4가지 사항을 확인하고 준비해야 한다.
① 대체산림자원조성비 (관할 행정청)
② 산림조사서 (산림조사기관)
③ 산지전용 대행료 (토목설계사무소)
④ 기타 세금 및 이행보증보험 등
대체산림자원조성비은 언제, 누가 내야 하나요?
산지를 개발하여 사용하고자 하는 사람이 낸다. 즉, 토지주다.
산지전용허가를 받은 후 관할 행정청에 지불한다. 대체산림자원조성비를 내지 않으면 개발행위허가 승인이 나지 않으며, 납부고지서 발행일부터 20일 이상 90일 이내에 내야 한다.
대체산림자원조성비는 얼마인가요?
단위면적 당 금액은 준보전산지, 보전산지냐에 따라 적용금액이 달라진다. 산림청에서 매년 대체산림조성비 부과기준을 제시하고 항상 바뀌기 때문에 매해 확인한다.
단위면적 당 금액
① 준보전산지 : 5,190원/㎡
② 보전산지 : 6,740원/㎡
③ 산지전용 및 일시사용제한지역 : 10,380/㎡
<2020년도 대체산림자원조성비 부과기준 - 산림청>
개별공시지가의 1%는 해당하는 금액은 최대 5,190원/㎡으로 한정한다.
▼ 대체산림자원조성비 계산방법
전용할 산지의 면적(㎡) X (개별공시지가의1% + 단위면적당 금액)
예를들어 면적 12,461㎡의 임야가 있다. 해당 지역은 준보전산지로 단위면적 당 금액은 5,190원이다. 개별공시지가는 123,100원이고, 그에 따른 개별공시지가의 1%는 1,231원이다. 이것을 공식에 대입해 보면 12,461*(1,231+5190)=80,012,081원. 약 8천만 원을 대체산림조성비로 내야 한다.
산림조사서를 제출해야 합니다
산림조사서란, 개발행위허가를 받아야 하는 산지에 나무가 있다면, 그 나무의 산지의 나무수종, 나이 등에 대한 현황자료조사 보고서다. 산림조사를 전문으로 하는 산림조사기관에 의뢰하여 작성한다. 허가면적 660㎡이하 경우에는 제출하지 않아도 된다. 규모 면적에 따라 금액이 다르기 때문에 별도 견적이 필요하다.
토목설계사무소에 산지전용대행료를 지불해야 합니다
토목설계사무소에서 토지주를 대신하여 산지전용에 필요한 서류를 작성하고, 제출한다. 그에 따른 대행료를 지불해야 하는데 금액은 면적에 따라 다르다. 택지의 면적, 주변 상황, 법적 규제 등에 따라 대행료는 천차만별이기 때문에 정확한 금액은 토목설계사무소에 방문하여 직접 확인해야 한다.
이행보증보험을 들어야 한다는데 , 그게 무엇인가요?
산지를 벌목하고 개발한다고 했는데 개발하지 않거나 혹은 개발이 도중에 멈춰 준공허가를 받지 못하는 경우가 있다. 이때 훼손한 산지를 다시 원래대로 돌려놓는 산지복구비를 내야 한다.
산지복구비는 예정대로 준공이 됐다면 돌려받을 수 있는 돈이다. 하지만 그 금액이 큰 경우가 많아, 보증금형태로 보험사의 이행보증보험 증권으로 대체하기도 한다. 일종의 보험금인 것이다. 산지전용면적이 660㎡미만인 경우에는 산지복구비를 내지 않아도 된다. 분할하는 경우는 해당사항이 없다.
기타 세금은 어떤 것을 내나요?
개발행위 허가에 따른 면허세, 산지를 토지주가 가졌기 때문에 내는 취득세 등의 세금을 낸다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
산(임야)에 전원 주택 짓는 방법
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산 ( 임야 ) 에 전원주택 짓는 방법
농지나 시골 촌락 지구에 전원주택 짓는 것은 그리 어렵지 않습니다. 지목 변경하기도 싶고, 건폐율에 맞게 지으면 큰 어려움은 없습니다. 하지만 임야의 경우는 조건이 까다롭습니다. 그 이유를 알아 보겠습니다.
임야의 종류
임야에는 다 똑같은 산이 아니라 종류가 다릅니다. 보전산지와 준보전산지로 나뉩니다.
보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 나뉩니다. 전원주택은 공익용 산지에서만 가능합니다. 만약 산을 사서 산에서 다양한 수익 사업을 위해 창고나 연수원을 짓고 싶다면 공익용 산지는 불가능합니다. 오직 전원주택만 가능합니다.
준보전산지는 도시인도 전원주택을 지을 수 있습니다. 준보전산지는 혹시 모를 개발을 위해 보호하고 있는 땅이라고 보시면 됩니다. 만약에 전원주택을 짓고 싶다면 임야가 준보전산지를 확인하고 매입하시는 것을 추천드립니다.
대지 지목 알아보는 법
지목을 알아보려면 지적도 떼어봐야 확실히 알 수 있지만 대략적으로 아는 방법을 인터넷을 검색하면 됩니다. 대지는 도시가 아닌 이상 지방이나 시골의 경우 크게 묶여 있기 때문입니다.
여차 2리 마을회관을 중심으로 주변 지목을 보도록 하겠습니다. 몇 가지 사이트가 있지만 저는 편하게 제자 자주 사용하는 씨리얼을 이용하겠습니다.
여차2리 마을회관
인천 강화군 화도면 해안남로2029번길 1
카카오맵의 위성사진입니다. 제가 이곳을 선택한 이유는 논과 산과 마을이 함께 있기 때문입니다.
씨리얼로 들어가 [다필지 분석]으로 가시면 토지 정보를 보여줍니다.
볼까요. 보시면 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 다양하게 분포되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
여차2리 마을 회관 주변을 로드뷰로 보겠습니다. 주변이 모두 보전관리지역과 생산관리지역입니다. 계획 관리지역의 경우 도시화가 예상되는 지역으로 토지가 약간 비쌉니다. 하지만 생산관리지역은 한마디로 시골이란 뜻이며 계발의 의지는 곳이라 보면 됩니다. 생산관리지역은 건폐율 20% 용적률 80% 안에서 건축할 수 있습니다. 로드뷰로 보면 다양한 건축물이 보입니다. 특히 민막이나 펜션이 많습니다.
생산관리지역
건폐율 20% 용적률 80%
층수 4층 이하
[토지e음]으로 가시면 보다 정확하게 확인할 수 있습니다. 전원주택을 사실 생각으로 땅을 구입하려면 자신이 사려는 땅이 어떤 지역인지를 명확하게 알고 있습니다. 합니다. 바로 옆인데도 계획관리지역인 곳도 있고, 생산관리 지역인 곳도 있습니다. 건폐율 차이가 거의 두배가 나기 때문에 충분히 알아보시고 구입해야 합니다.바로 앞 마을인 계획관리 지역으로 들어가 보면 확실히 차이가 납니다. 건물이 다 붙어 있는 것을 확인할 수 있습니다.
준보전산지
오늘 알아볼 곳은 준보전산지이기 때문에 이 지역에 준보전산지가 있는지를 알아봅시다. 준보전산지는 도시에 주소를 둔 사람오 전원주택을 지을 수 있기 때문입니다. 토지이음으로 가셔서 다시 지도를 조금 확대하면 왼쪽처럼 정확한 지역을 구분하고 있습니다. 그럼 준보전지역을 클릭하시면 오른쪽에 붉은 면으로 표시가 됩니다. 저곳이 준보전산지입니다. 복잡하네요. 어쩔 수 없습니다.
산지전용허가와 건축허가
임야에 전원주택을 지으려면 산지전용허가와 건축허가가 필요합니다. 산지전용허가는 산지전용허가신청서와 사업계획서가 필요합니다. 산을 훼손해야 집을 지을 수 있기 때문에 어느 정도까지 어떻게 깎을 것인지를 정확히 적으라는 것입니다.
준비 서류
산지 전용허가 신청서
사업계획서
훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도.
산림의 소유권 서류(임야대장본인 부동산 등기부등본)
경사도 및 표고 조사서
건축 허용 기준
포고 : 5부 능선 이하
경사도 : 25도 이하
입목축적 : 150% 이하
인근 산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않아야 함
집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 않아야 함
토사의 유출·붕괴 등 재해발생이 우려되지 않아야 함.
산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 않아야 함.
희귀 야생 동·식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 않아야 함.
산지의 형태 및 입목의 구성 등의 특성으로 인하여 보호할 가치가 있는 산림에 해당하지 않아야 함.
사업계획 및 산지전용 면적이 적정하고 산지전용 방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없어야 함.
벌채 허용 기준
벌채를 산에 집을 지으려면 나무를 베야합니다. 그런데 이게 법으로 금지되어 있습니다. 아래의 사유로 벌채가 허용됩니다. 법은 [산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령] 제42조입니다.
산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 산림자원법 시행령 )
[시행 2022. 1. 1.] [대통령령 제31328호, 2020. 12. 29., 타법개정]제42조(허가 또는 신고에 따른 입목벌채등) ①법 제36조제2항 단서에 따라 벌채가 허용되는 경우는 다음 각 호와 같다. <개정 2021. 1. 5.>
1. 병충해의 예방ㆍ제거를 위한 벌채
2. 산불ㆍ산사태 등 각종 재해 피해임지의 벌채
3. 어린나무가꾸기ㆍ솎아베기 등 숲가꾸기를 위한 벌채
②법 제36조제4항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 지방산림청장에게 신고하고 법 제36조제1항 전단에 따른 입목벌채등을 할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다. <개정 2008. 2. 29., 2010. 12. 7., 2013. 3. 23., 2014. 9. 11.>
1. 「산지관리법」 제14조ㆍ제15조ㆍ제15조의2에 따른 산지전용허가ㆍ산지전용신고ㆍ산지일시사용허가 또는 산지일시사용신고(다른 법령에 따라 허가 또는 신고가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받아 산지전용ㆍ산지일시사용하는 경우를 포함한다)에 따른 형질변경 계획면적 외의 면적에 대하여 목적사업 수행 등을 위하여 형질변경 기간 내에 불가피하게 추가로 입목을 벌채하는 경우
2. 입목벌채로 토사유출ㆍ산사태 등의 재해발생이 우려되지 아니하는 지역에서 병해충ㆍ산불피해ㆍ풍설해 또는 자연적인 재해로 인하여 넘어지거나 줄기가 부러진 입목을 벌채하는 경우
3. 불량치수림의 수종갱신을 위하여 벌채를 하는 경우
4. 그 밖에 농림축산식품부령으로 정하는 경미한 벌채 또는 굴취를 하는 경우
대체산림자원조성비 납부
나무를 베었으면 다른 곳에 나무를 심도록 돈을 내라는 말이니다. 농업용 창고는 돈을 내지 않지만 주택을 지으면 내야 합니다. 평당 20,000원입니다.
산지전용·일시사용제한지역은 단위면적당 금액에 100분의 100을 가산한 금액
산지전용·일시사용제한지역을 제외한 보전산지는 단위면적당 금액에 100분의 30을 가산한 금액
준보전산지는 단위면적당 금액
2021년 산림청에서 고시한 대체산림자원조성비는 준보전산지는 6,790. 원입니다. 여기에 3.3을 곱하면 흠… 평당 거의 2만 원 정도 되네요. 또 올랐네요.
자 이렇게 하고 나면 임야에 드디어 집을 지을 수 있습니다. 이제 다시 원점으로 돌아가서 건축법으로 가야죠. 도로는 있는지, 화장실은 만들 수 있는지, 전기는 있는지… 등등이 필요합니다. 집짓기 정말 힘들죠. 네 맞습니다. 그래서 사람들이 전원주택 단지를 찾고, 시골집을 리모델링하는 겁니다. 하지만 이건 전부 하는 사람들이 있습니다. 정말 대단한 분들이죠. 이전에 쓴 두 개의 글도 읽어 보십시오. 왜 리모델링하고 주택단지로 들어가는 지를 알게 될 겁니다.
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키워드에 대한 정보 임야 건축 허가
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