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- 최고가 매각허가 결정 이라는 절차가 진행됩니다. …
- 대금지급기한 통지서 수령 법원에서 최고가 매각허가 결정이 나면, …
- 매각대금 납부 …
- 집 꼼꼼히 살펴보기
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경매에서 가장 기분 좋은 일은 입찰한 부동산을 낙찰 받는 것입니다.
이번 영상에서는 낙찰 받은 이후 어떻게 하면 되는지, 그리고 절차는
어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.
유익하셨다면 구독과 좋아요, 그리고 많은 댓글 부탁드립니다. ^^
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부동산 경매 낙찰 후 절차 / 명도 진행방법 – 네이버 블로그
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주제에 대한 기사 평가 경매 낙찰 후 절차
- Author: 강차장 One Bite 부동산경매
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- Date Published: 2019. 7. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=MXFRHAbxp9U
경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차)
부동산 경매, 낙찰 받으셨다고요?
그동안 수 개월에 걸쳐서
권리분석
시세분석
자금계획작성
임장(현장답사)
입찰 시 주의할 점 등등을
꼼꼼하게 챙기시고,
입찰기일 당일에 법원에 가서 투찰을 하시고 낙찰을 받으셨다고요?
그러면 이제 뭘 해야 할까요?
보통 경매 컨설턴트 들이나 많은 웹사이트, 블로그 들은
경매 전에 어떻게 해야 하는지는 상세하게 이야기 해주지만
정작 낙찰을 받은 후에는 무엇을 해야할지 알려주는 곳은 많이 없습니다.
그래서 오늘은 부동산 경매에서 낙찰을 받으신 후 해야하는 절차에 대해서
자세하게 알려드리도록 하겠습니다.
💗 얼마 전에 저도 부동산 경매를 통해서 서울의 작은 집을 하나 낙찰 받았습니다.
저의 경우에 비추어 보면서 설명 드리도록 할께요^^
1. 낙찰
법원에 들어가서 이렇게 생긴 입찰표를 잘 작성해서 넣으셨을 겁니다.
🙏 입찰표 작성법에 대해서는 다음에 포스팅 하도록 하겠습니다.
그리고 낙찰!
당일은 하실일이 없으세요.
재판장이 낙찰되었다 선언하면
투찰할때 받았던 봉투의 순번표와 신분증을 가지고
본인이 입찰 시 제출하였던 보증금에 대한 영수증을 발급받게 됩니다.
그리고 집에 계시면
약 1주일 후 에….
2. 최고가 매각허가 결정
이라는 절차가 진행됩니다. (별도의 통지는 없습니다.)
법원은 매각결정기일을 별도로 열어서,
이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서
매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조)
👉 이때 대항력이 있는 임차인이나,
채권자와 채무자가 매각에 대한 이의를 제기할 수 있습니다.
💁 또는, 예를들어 입찰서를 입찰자가 잘못 작성하였는데도 매각기일에 그냥 넘어갔거나
등등의 이유로 낙찰자가 이의를 제기할 수도 있겠죠^^;;
권리관계가 복잡하지 않은 일반 경매물건에서는 특별히 해야할 일은 없습니다.
3. 대금지급기한 통지서 수령
법원에서 최고가 매각허가 결정이 나면,
3일정도 후(요즘은 더 걸리는 것 같습니다…코로나의 영향일까요?)
대금지급기한 통지서를 발송하게 됩니다.
💗 모든 법원의 서류가 그렇듯. 본인이 직접 수령해야 합니다.
부재 시에는 집배원 아저씨와 통화 후 우체국에 맡겨달라 부탁드린 후
2일 내에 우체국에서 수령이 가능합니다.
대금지급기한 통지서는 본인이 낙찰받은 물건에 대해
매각대금을 언제까지 제출하라는 법원의 통지입니다.
💗 매각대금은 법원의 매각허가 후 30일 내에 제출해야 합니다!!
– 보통 낙찰 시점부터 45일. 이렇게 이야기하기도 하지만
모든 날짜는 법원의 서류를 기준으로 정확하게 계산하세요!
이때 내야 하는 금액은 매각대금에서 보증금을 제외한 차액을 납부하게 됩니다.
취득세를 비롯한 각종 세금 및 소유권이전등기촉탁비용이 추가로 발생할 수 있으니
금액을 잘 보시고 맞게 가져가세요~!^^
납부 시에는 통지서를 들고 갈 필요는 없고,
본인이 신분증만 지참에서 법원에 제출하게 됩니다.
3-1. 점유자와 접촉 시도하기
점유자가 소유자인 경우,
낙찰 받은 물건에 아직 거주하고 있다면
어떻게든 내보내야(?) 하는 사람이기에
원만하게 협의하기 위해서는 잔금을 납부하기 전부터
우선적으로 점유자와 연락을 시도하는 것이 좋습니다.
보통 사연이 있으신 분들이 많기 때문에
자극하는 등 불필요한 언행은 자제해야,
인도까지 시간을 절약할 수 있습니다.
이야기가 원만하게 되었다면
이사비 등을 협의하여 지불하고 잔금납부 후 이사날짜 등을
협의할 수도 있습니다.
👂 이사비를 꼭 줘야 하나요?
보통 이사비는 30평형대 200만원 정도로 법원 인도비용보다 적은 선에서
협의하는 것이 좋습니다.
법적으로 반드시 필요한 금액은 아니지만,
관례화 되어있습니다.
다만, 이사비용 협의, 송금시 증거는 항상 남겨 놓아야 하고
이사비용을 과다하게 요구하거나,
이사비용을 수령하고도 집을 비워주지 않는 등
불미스러운(?) 일이 발생하면 ‘경매방해죄’로 고발조치가 필요할 수 있습니다.
3-2. 경락잔금대출 알아보기
이와 동시에 잔금을 내기 전에
법원의 허가난 것을 가지고, 대출을 문의할 수 있습니다.
경매 관련해서 경락잔금대출은 1금융권부터, 2금융권까지
다양하게 있고
아파트인지 토지인지,
당시 법률의 규제는 어떠한지에 따라 모두 다를 수 있으니
꼼꼼하게 잘 찾아서 비교해보고 대출을 실행받으세요.
4. 매각대금 납부
이제 법원에 가서 매각대금을 납부합니다!\
💔 납부 기일까지 잔금을 내지 못하면??
보증금 전액 몰수됩니다!
법원에 가면 위에서 언급한 것처럼
매각대금 – 보증금, 그리고 세금, 이전등기비용을 계산해서
금액을 납부하게 됩니다.
잔금을 낸 순간부터
소유권을 주장하실 수 있습니다.
낙찰대금완납증명원을 받고 소유권이전등기가 가능하니,
이점 참고하세요!
4-1. 인도명령신청, 점유이전금지가처분신청(필요시)
인도명령은 소유자가 된 낙찰자가 점유자로부터 부동산을 인도받기 위해
별도의 명도소송 없이 간편한 절차로 집행권원을 확보할 수 있게 해주는 제도입니다.
잔금을 받고 6개월 이내에 신청할 수 있지만,
보통 잔금을 내면서 신청하게 됩니다.
문제가 없는 경우 1~2주에 결정이 납니다.
단, 대항력있는 임차인이나, 법적으로 보장된 유치권자의 경우 기각됩니다.
점유이전금지가처분은
점유자와의 관계가 좋지 않을때
점유자가 낙찰자의 인도를 방해하려는 목적으로
점유를 이전하는 경우 이것을 막게끔 하는 가처분신청입니다.
강제집행 시 점유물이 법원판결과 다르거나, 점유자가 다르면 판결의 효력이 없기 때문에
이점을 악용하여 점유를 이전할 수 있기 때문에
처음부터 그것을 막는 방법입니다.
다만, 문제가 없으면 신청하지 않아도 됩니다.
💔 아주 어려운 경우
인도명령결정문 송달 – 집행비용 예납 – 강제집행 계고 등의 절차가 필요할 수도 있으나,
보통의 경우 인도명령이 나면 나머지 절차는 수월하게 해결이 됩니다.
💁부동산 경매가 일반 매매와 다른 점?
부동산경매는 일반매매와 달리 소유권 이전 절차가 3단계로 분류됩니다.
1단계 형식적 소유권취득 : 대금완납
2단계 법률적 소유권취득: 소유권이전등기
3단계 실질적인 소유권취득: 점유권의 취득
5. 집 꼼꼼히 살펴보기
점유자와 연락을 할 수 있어서 집을 보게 된다든지,
여러 문제가 많아서 해결 후에야 비로소 집을 볼 수 있다든지
집을 보게되면
하자가 있는지 확인해야 합니다.
여기서 팁을 하나 드리자면,
집의 기능을 할 수 없을 정도의 중대한 하자나,
매각물건명세서와 다른 부분이 있다면
👍매각대금감액을 신청할 수 있습니다!!
낙찰까지도 공부하느라, 임장다니느라 고생하셨을텐데
이 글을 보시는 모든 낙찰자 분들은 앞으로 모든 일 술술 잘 풀리시기를 바랍니다.
오늘은 경매 낙찰 후 해야할 일
부동산 경매 낙찰 후 절차에 대해서 알아봤습니다.
감사합니다.
300×250
부동산 경매 낙찰 후 절차 / 명도 진행방법
1. 낙찰 받고 1주일후 매각 허가결정
– 낙찰자는 이해관계인이 됨
다른 이해관계인(채무자, 임차인, 채권자들)의 이의가 없다면,
2. 다시 1주일 뒤 매각허가 확정
(낙찰후 2주뒤)
3. 매각허가 확정일로부터 한달 기간 : 잔금납부기간을 준다.
(경락대출을 통해서 7~90%까지 자금 융통이 가능)
4. 쌍방 합의에 의한 명도 진행
– 서로 의견이 조율되지 않거나 점유자의 과도한 이사비요구등의 경우 법적 절차의 명도 진행
5. 법적 절차에 의한 명도 진행
– 인도명령제도 : 인도명령을 통한 강제집행을 하는 것
(인도명령은 낙찰후 6개월 이내에 신청하고 집행할수 있다.
잔금납부를 진행하는 법무사를 통하여 인도명령신청을 의뢰하는것이 좋음)
대부분 경락잔금 납부를 진행하는 법무사들이 인도명령신청도 같이 해준다.
그래서 꼭 잔금납부를 진행하는 법무사에 인도명령도 같이 요청하는 것이 좋다.
인도명령신청에 들어가는 인지세 등의 비용은 적은 금액으로
소유권 이전등기를 하면서 같이 진행을 해준다.)
경매 낙찰후 절차 – 부동산, 아파트, 잔금기간, 등기, 명도하기
많은분들이 부동산 경매에 관심을 가지고 있지만 서민으로 살면서 자본금이 없고 손해를 볼수있다는 생각에 실행을 하지 못하는 경우가 대부분이지만 나이가 들면서 근로소득만으로는 힘든삶을 살수밖에 없는것이 현실입니다.
목차
때문에 오히려 자본금이 적은 서민일수록 더욱 부동산에 관심을 가지고 작은 종자돈을 이용하여 적극적으로 경매에 도전하여 작은 아파트 또는 빌라를 낙찰받는다면 내집마련뿐만 아니라 최고의 투자가 될수가 있습니다.
입찰을 하여 낙찰이 되었다면 크게는 잔금납부를 하게되면 등기를 할수가 있으며 명도를 진행하여 점유자로 부터 집을 인도를 받은후 거주 또는 임대를 할수가 있습니다. 좀더 상세하게 순서대로 낙찰후 절차를 살펴보고자 합니다.
1. 경매 낙찰 매각결정
입찰을 하여 당일 낙찰을 받았다고해서 바로 낙찰자가 되는것은 아니며 ‘최고 매수신고인’ 으로 낙찰 된후 담당판사가 입찰절차에 문제가 없었는지와 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인하여 입찰일로 부터 통상 1주일 후에 매각을 결정하게 됩니다.
1주일이 지나고 매각결정이 내려지게 되면 최고 매수인이 낙찰자가 됩니다. 이는 매각 결정후 1주일간 항고 기간이 의무적으로 주어지며 기간동안 별다른 항고가 없다면 매각결정이 이루어지게 됩니다.
2. 경매 낙찰후 대금납부
매각결정이 확정이 되었다면 통지서를 받고 낙찰자는 대금 납부기간 이내에 언제든지 대금을 납부할수가 있으며 대금납부기간은 약 1개월이며 납부를 하게 되면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 넘어가게 됩니다.
하지만 낙찰자가 정해진 대금납부기간에 잔금을 납부하지 않는다면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다. 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용과 잔금을 납부한다면 재경매 없이 낙찰자에게 소유권이 이전이 됩니다.
3. 경매 낙찰후 배당
낙찰자가 대금을 납부하였다면 법원은 배당기일을 통상 1개월 이내로 정하여 이해관계인(근저당, 배당신청한 임차인등..)에게 통지를 한후에 배당기일에 이의가 없는지 각 채권자에게 배당을 하고 경매절차는 종결이 됩니다.
4. 해당 경매계의 등기신청
보통은 낙찰을 받은후에 등기를 하기 위해서 법무사에 의례를 하게되면 통상적으로 등기 비용을 제외한 법무사 수수료는 약 50~60만원 정도 지출이 되며 일반적인 경우라면 대부분 경락자금대출을 받고 은행의 법무사가 등기를 진행하게 됩니다.
셀프로 등기를 하고자 한다면 대금납부후 소유권 이전 및 부동산 소유권이전등기 촉탁신청서 작성하여 담당경매계에 통지서등을 제출, 소재지 시군의 취등록세 영수증등을 경매 접수계에 제출해야 합니다.
5. 건물 명도진행하기
잔금을 납부한순간부터는 법적으로 소유권이 낙찰자에게 있으므로 집을 점유하고 있는 점유자로 부터 집을 인도받는것을 명도라고 합니다. 가장 쉬운명도는 점유자와 협의를 하여 명도를 진행하여 이자날짜를 정하는것입니다.
보통은 점유자에게 약간의 이사비를 지원하는 정도로 마무리 하지만 점유자가 너무 부당한 요구를 하거나 과도한 이사비를 요구한다면 법적절차에 의하여 명도를 강제집행으로 진행할수가 있습니다.
하지만 강제집행은 시간도 많이 소요되고 생각보다 비용이 많이 들수가 있지만, 명도시 점유자에게 끌려다니고 이사비 뜯기고 시간을 낭비하는것을 생각한다면 오히려 더 빠를수가 있습니다.
6. 인도명령신청
낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청할수가 있으며 경매법원에서는 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정이 되지만, 대항력이 있는 경우라면 인도명령신문기일을 지정하여 인도명령을 결정하게 됩니다.
인도명령이 결정되고 인도명령결정문을 점유자에게 해당부동산 주소지로 송달을 합니다. 점유자에게 송달이 되었다면 경매계에 방문하여 발급을 받을수가 있으며, 강제집행신청을 하는경우에만 발급을 받으면 됩니다.
실제로 인도명령신청은 강제집행시에 필요한 절차이며 점유자와 원만한 합의가 이루어졌다면 굳이 신청하지 않아도 되지만 만약을 대비하여 미리 신청해두는것이 시간을 절약할수가 있습니다.
7. 강제집행 신청
점유자와 협의가 되지 않는다면 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출을 하시면 됩니다.
강제집행을 신청하고 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 함꼐 집행비용예납 서류를 받아서 법원내 은행에 비용을 납부합니다. 명도비용은 노무자수, 보관비용등을 포함 대략 평당 10만원정도 생각해 볼수가 있습니다.
8. 집행계고 신청
집행계고는 강제집행을 실시하기 전에 집행관과 함께 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의를 하지 않는경우 날짜를 지정하여 강제집행을 실시할것 이라고 예고를 해주는것을 말합니다.
점유자가 현장에 없는 경우는 위 문구가 지재되어 있는 계고장을 현관에 부착하는것으로 이 절차를 대신하며, 강제집행을 실시하기전에 집행계고를 하는곳도 있으며 생략하는 지역도 있으니 확인해봐야 합니다.
통상적으로 집행계고를 진행하게 되는 경우 점유자가 현장에 있거나 또는 계고장을 확인한다면 대부분이 심각성을 인지하고 강제집행전에 합의를 하는경우가 많으니 계고이후 연락을 해보는것이 좋습니다.
9. 강제집행 실시
집행관과 함께 노무인원을 현장에 투입하고 강제집행을 실시하게 되며 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐이 있는 경우라면 낙찰자는 보관창고비용 1개월분을 납부해야합니다. 강제개문과 열쇠를 교체해야하는 경우에도 그 비용이 추가로 소요가 됩니다.
❚ 점유자에 최고서발송
강제집행후에 보관창에로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는다면 낙찰자가 계속 보관창고비용을 부담해야 하므로, 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야하며 이는 유체동산경매절차를 진행하기 위해 필요합니다.
❚ 유체동산 매각신청
최고서를 발송후에 1주일이 지나게 되면 보관창고에 있는 짐을 유체동산(점유자 짐)을 매각신청을 할수가 있으며 양식은 법원에 비치가 되어 있습니다. 감정된 유체동산을 입찰자가 경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁을 하게 됩니다.
위처럼 경매 낙찰후에 낙찰자가 가장 까다롭게 생각하는부분이 명도로 되도록이면 점유자와 원만하게 협의를 하는것이 가장좋으며, 강제집행의 경우 시간과 비용이 많이 소요가 되므로 법적절차로 진행하는것은 최후의 수단이라고 할수가 있습니다.
실제 낙찰후 잔금을 납부하였다면 법적으로 낙찰자의 소유권이 되지만 점유자가 너무 억지를 쓰지 않는다면 약간의 이사비를 지원하고 원만하게 합의를 하는것이 좋습니다.
간혹가다 점유자에게 당장집을 비워주지 않으면 월세를 지불하라고 하는 (악덕?)낙찰자가 있는데 법적으로 문제는 없지만 점유자가 집을 훼손하고 나가는 경우도 있으며, 사회적 약자인 점유자를 배려하여 집을 구하는 시간과 이사비를 지원하는것이 오히려 서로에게 유익하므로 좋은마음으로 명도를 진행하시길 바랍니다.
경매 낙찰 후 절차
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▶ 경매 낙찰 매각결정
– 입찰 당일 낙찰을 받으면 바로 낙찰자가 되는 것이 아니라 ‘최고가 매수신고인’이 됩니다. 입찰 당일 경매절차는 집행관이 주관하는데, 낙찰이 된 후 담당판사는 입찰절차에 문제가 없었는지 혹은 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인해 입찰일로부터 통상 1주일 후 매각을 결정하게 됩니다. 판사의 매각결정이 내려지면 최고가 매수신고인은 비로소 낙찰자가 되는 것입니다. 매각이 결정되면 1주일간의 즉시항고 기간이 주어지고, 이 기간 별다른 항고 없이 지나가면 매각결정이 이루어 집니다.
▶ 경매 낙찰 대금납부
– 매각결정이 확정된 이후 법원은 약 1개월 내 기간에 대금납부기간을 정합니다. 통지서를 통해 통지받은 낙찰자는 대금 납부기한 이내에는 언제든지 대금을 납부할 수 있으며, 대금을 납부하면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 가는 것입니다. 만약 낙찰자가 정해진 대금납부기간 내 대금을 납부하지 않으면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다. 만약 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용 및 이자와 낙찰잔금을 납부하면 재경매 없이 전 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다.
▶ 경매 낙찰 배당
– 낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 배당기일을 통상 1개월 내로 정하여 이해관계인에게 통지한 후 배당기일에 배당이의가 없는 각 채권자에게 배당하는 것으로 경매절차를 종결합니다.
▶ 인도명령신청
– 낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정되고, 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령신문기일을 지정하여 심문 후 인도명령의 가부를 결정합니다.
▶ 인도명령결정문 송달
– 인도명령이 결정된 경우 그 인도명령결정문을 관할 지역의 유체부가 등기로 점유자에게 해당부동산의 주소로 송달합니다. 만약 송달이 안될 경우 법원에서 공시송달(당사자의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 서류를 발송한 시점을 송달받은 것으로 처리하는 방법)을 해주는 곳도 있고, 낙찰자가 재송달(=주소보정) 신청을 해야 하는 곳도 있으므로 해당법원의 업무지침을 참조하여 업무처리를 해야 합니다. 법원마다 업무지침이 다름
▶ 송달증명원 발급
– 인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해아 경매계에 방문하여 발급받습니다. 강제집행신청을 할 경우에만 발급받으면 됩니다.
▶ 강제집행 신청
– 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행 신청서를 작성하여 제출합니다.
▶ 집행비용 예납
– 강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원내 은행에 비용을 납부하면 됩니다.
▶ 집행계고
– 이 부분은 각 법원마다 조금씩 차이가 있습니다. 집행계고란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의하지 않으면 O월 O일에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다.
만약 점유자가 현장에 없을시 위 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다. 이 업무지침도 법원마다 약간 차이가 있어서 강제집행을 실시하기 전에 집행계고를 2번해야 하는 곳이 있고, 생략하는 곳도 있으므로 미리 확인해두면 됩니다.
▶ 노무비 납부
– 집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납합니다. 노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다. 예를 들면 공장의 경우 크레인비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 비용이 추가됩니다.
▶ 강제집행
– 집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계, 집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1월분)을 cnb가로 납부해야 합니다. 강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다.
▶ 최고서 발송
– 강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 됩니다. 강제집행을 하고 보관집ㅈ행을 했는데 동산매각절차를 밟지 않아 보관창고에 있는 경우 창고비용을 계속 지불해야 하므로 강제집행후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다. 왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문입니다. 특히, 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
▶ 유체동산 매각신청
– 최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 합니다. 양식은 법원에 비치되어 있습니다.
▶ 집행비용 예납 및 공탁
– 유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원내 은행에 납부해야 합니다.
▶ 집행비용 예납 및 공탁
– 유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원에 납부해야 합니다.
▶ 유체동산감정
– 법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다. 유체동산의 감정가격이 2,000만원이 넘으면 추가로 감정료를 납부해야 합니다.
▶ 집행비용확정결정신청
– 낙찰자가 점유자를 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계입니다.
▶ 유체동산경매실시
– 감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다.
<위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것이 아닙니다. 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋겠습니다.>
▶ 낙찰 후
1. 1주일 후 매각허가결정
– 통상 1주일 뒤인 매각결정기일에 매각허가결정여부를 결정, 농지인 경우 농취증을 이 기일까지 법원에 제출해야 임차인 등 채권자의 차약지급신고도 이 기일까지 법원에 신고해야 책임없는 현저한 훼손, 중대한 권리관계의 변동 등은 불허신청 가능
2. 1개월 내 대금납부
– 통상 1개월의 기한을 정해 잔대금 납부를 통지, 기한 내는 언제든지 납부가능하고 납부로 등기없이 소유권 취득, 보증으로 보험증권을 제출한 경우는 전액을 납부, 기한이 6월 1일 전후인 경우 6월 2일 이후 납부함이 재산세 절감
3. 해당 경매계에 등기촉탁신청
– 대금납부 후 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서 제출, 소재지 시군의 취득세(등록새) 영수증, 국민주택채권매입필증 등도 첨부 토지별도등기도 말소할 사항에 포함시켜 잔금대출로 근저당설정을 함께할 경우는 법무사 등기소에 신청 가능
4. 건물인도(명도)
– 낙찰 받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내는 것을 특히 명도라 점유자를 만나 권리 없음을 설명, 스스로 비우도록 하는 것이 최선, 과도하지 않는 이사비, 보상 등은 강제집행보다 나을 수도, 배당을 받는 임차인 등에는 낙찰자의 명도확인서가 요건인 점 활용 잔금납부 후 6개월 이내는 간편한 절차인 인도명령으로 강제집행할 수 있다.
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<판례 1> 상가건물을 경매를 통해 낙찰받은 경우 낙찰자는 뜻하지 않게 종전 소유주의 체납관리비를 떠안을 수가 있다. 낙찰자는 원시취득이므로 종전 소유주의 체납관리비에 대해 책임이 없다고 주장할지도 모르나 법원은 공용부분에 대한 체납관리비는 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이므로 낙찰자가 승계하여야 한다는 입장이다. 1. 경매낙찰자의 공용부분 체납관리비 승계 여부 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제28조 제3항에는 “관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.”고 규정하고 있으므로 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리,의무에 관련된 사항에 대해 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이다. 또한 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반하므로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다. 그러나 위 법 제18조에는 “공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정하고 있는 바 이는 집합건물의 공용부분이 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지,관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지 관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 특별히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 특별규정을 둔 것이다. 따라서 관리규약에 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있고 또한 관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정된 경우 경매낙찰자인 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없으나 다만 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이므로 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있다 (대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결 참조).
2. 낙찰자가 승계하는 공용부분 체납관리비의 범위
집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 따라서 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조). 3. 낙찰자에 대한 체납관리비 연체료의 승계 여부 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다 (대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조).
<판례2>
(대법원 2006. 6. 29. 선고, 2004다3598; 2004다3604판결) 원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인 원고 유한회사
피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인 A빌딩관리단 1. 공용부분 관리비의 범위에 관하여 = 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다 (대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 그리고 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
그런데 기록에 의하면, 이 사건 상가건물의 관리규약 상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상 전(前) 구분소유자의 특별승계인인 원고에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 할 것이다.
그렇다면, 원심이 위 각 관리비 항목 중 청소비와 수선유지비를 공용부분 관리비로 보아 원고에게 승계된다고 판단한 것은 정당하다. 그러나 그 외 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등에 관하여 이는 전유부분과 공용부분 모두의 유지·관리를 위한 것으로서, 그 각 해당 금액 중 원고가 소유하는 건물면적에 대한 공용부분이 차지하는 면적의 비율로 산정된 금액만 원고에게 승계되고 또 공용부분 관리비에 대한 연체료도 승계된다고 본 원심의 판단에는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 부분에 관한 원고와 피고의 각 해당 상고이유는 이유 있다. 2. 피고의 단전·단수 등의 조치로 인한 불법행위 성립 및 그 손해배상의 범위에 관하여 = 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판결에서 들고 있는 증거를 종합하여, 「이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데, 피고는, 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 전 구분소유자인 소외 주식회사가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 원고가 경락받기 이전부터 해오던 8층 부분에 대한 단전· 단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 2001. 10. 19.경까지 계속하여 원고로 하여금 그 기간 동안 8층 부분을 사용·수익하지 못하게 하였다」는 사실을 인정한 다음, 피고의 위와 같은 사용방해행위가 원고에 대해 불법행위를 구성한다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 불법행위의 성립에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 원고가 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비를 승계할 의무가 있고, 이러한 체납관리비를 징수하기 위해 관리규약에 따라 단전·단수 등의 조치를 취한 것이므로 처음부터 불법행위를 구성하지 않거나, 적어도 원고가 승계된 체납관리비의 지급을 3개월 이상 연체한 때부터는 관리규약에 따른 적법한 단전·단수 등의 조치로 되어 불법행위가 되지 않는다는 것이다.
그러나 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. 나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다. 원심의 이 부분 설시에 다소 미흡한 점이 있으나 결과에 있어 정당하고, 피고의 이 부분 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.
한편, 원심은 피고의 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액을 산정하면 서, 「피고가 원고의 사용·수익을 방해한 것은 전 구분소유자의 체납관리비를 원고가 승계하는지 여부가 그 원인이 되었고, 원고는 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비를 승계하게 되었으므로, 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 비추어 피고의 책임비율을 원고가 소유하는 건물 전체면적 중 전유부분이 차지하는 면적의 비율로 제한함이 상당하다」고 판단하였다.
그러나 피고의 단전·단수 등의 조치가 관리규약에서 정한 적법한 요건을 갖추지 못한 위법한 것이었던 점과 단전·단수 등의 조치를 하게 된 경위 및 그로 인하여 원고가 입게 된 손해의 정도 등에 비추어 보면, 원심이 들고 있는 사정들을 감안하더라도 피고의 손해배상책임을 그와 같이 제한한 것이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 부합한다고 보기 어렵고, 달리 이를 수긍할만한 뚜렷한 근거도 찾을 수 없다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 피고의 손해배상책임의 범위를 제한함이 상당하다고 본 것은 손해배상책임의 범위에 관한 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 피고의 방해로 인한 사용불능기간에 발생한 관리비의 부담 여부에 관하여 = 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
원심이「피고의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 사용·수익하는 것이 불가능하였던 기간에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다」고 판단한 것은 위와 같은 법리를 따른 것으로 정당하다. 이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 불법행위로 인한 사용불능기간 중 원고가 관리비를 부담하지 않는다면, 원고는 피고로부터 불법행위로 인한 손해를 배상받음으로써 사용·수익을 한 것과 같은 이익을 누리면서 관리비지급채무를 면하는 2중의 이득을 얻게 되어 부당하다는 것이다. 그러나 그와 같은 이익은 불법행위로 인한 손해배상액을 산정하면서 손익상계의 문제로 고려되면 충분하므로 원고가 관리비채무를 부담하지 않는다고 하여 반드시 부당한 결과에 이른다고 볼 수 없다. 이 부분에 관한 피고의 상고이유 주장은 이유 없다
출처: 출처: https://soheebox.tistory.com/1 [소희와 함께 부자되기!!]
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경매 낙찰 후, 집주인을 다시 만났다
낙찰됐다고 집을 살 수 있는 게 아니다
낙찰 후 법원에서 매각허가결정, 그러니까 집을 살 수 있는 허가를 받아야 잔금을 치룰 수 있다. 10월 22일에 낙찰 받은 집은 일주일 뒤인 10월 29일 매각허가결정이 났다. 낙찰 후 내용증명 보내기, 인도명령신청 등의 절차가 필요하지만 그 이야기는 좀 더 나중에 다뤄보기로 한다.
11월 16일 잔금을 치르고 인도명령신청을 했다. 인도명령이란 2002년 신설된 제도로 경매물건이 낙찰된 후 낙찰자가 별도로 명도 소송을 하지 않아도 강제집행권을 확보할 수 있는 정책이다. 강제집행이란 최후의 보류로 협의가 되지 않아 점유자가 계속 집을 점유하고 있을 때, 점유자가 아예 집에 없을 때 실시하게 된다. 낙찰받은 후 명도(쉽게 말해서 점유자를 내보내는 것)가 진짜 경매의 시작인 이유가 여기에 있다.
강제집행을 하려면 명도소송을 해야 하는데 인도명령신청을 하면 명도소송을 하지 않고 쉽게 말해 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 인도명령신청은 잔금을 내고 6개월 이내에 할 수 있으며 6개월이 지나면 신청할 수 없다. 점유자와 원만하게 합의하여 명도하면 좋겠지만 6개월을 넘기면 이후 강제집행을 할 때 명도소송이라는 기나긴 싸움을 해야 하므로 미리 신청해 두는 것이 좋다.
인도명령신청을 하면 점유자에게 등기로 우편이 간다. 우편을 점유자가 받았는지 안 받았는지는 대한민국법원 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr) > 경매물건 > 경매사건검색에서 수시로 확인할 수 있다.
(대한민국법원 법원경매정보 사이트)
점유자가 우편을 받으면 ‘채무자 ooo에게 도달’이라는 내용이 뜬다. 점유자가 우편을 받았는지 남자친구에게 연락을 주셨다.
점유자: 언제 이사할지 등등 만나서 얘기를 좀 합시다. 집이 지저분해서 밖에서 만나는 게 어떨까요?
남자친구: 괜찮습니다. 집에서 뵙고 싶습니다.
점유자: 네 알겠습니다. 제가 오전에는 일을 하고 있어 저녁에 뵙죠.
남자친구를 혼자 보낼지, 같이 갈지 고민이 됐다. 점유자를 만나는 일은 당연히 맘 편한 일이 아니었다. 하지만 따라가면 뭐라도 도움이 되지 않을까 하는 마음과 직접 집을 보고 싶은 마음이 컸기에 결국 함께 가기로 했다.
처음으로 살게 될 집에 들어가다
점유자를 만나기로 한 날은 마침 스튜디오 촬영용 웨딩드레스를 고르는 날이었다. 결혼 준비를 하며 드레스를 입어 본 신부들이라면 알 것이다. 웨딩드레스를 입으면 마치 공주가 된 것 같다. 반짝이는 비즈가 잔뜩 달린 드레스를 입고 환하다 못해 뜨거운 조명과 주변 사람들의 칭찬 세례를 받는다. 칭찬이 어색해 쭈뼛쭈뼛하지만 앞으로 내 인생이 매우 반짝일 것만 같은 생각이 든다. 사실 인생이란 반짝이는 건 찰나이고 주로 그렇지 않은 상황이 많다는 걸 알면서도 웨딩드레스를 입은 순간만큼은 빛난다.
드레스를 고르고 난 뒤 남자친구와 신림에서 만나 저녁을 먹었다. 저녁을 먹고 7시 50분쯤 집 앞에 도착했다. 벨을 몇 번 눌렀으나 아무래도 벨은 고장 난 것 같았다. 문을 슬쩍 두드렸다. 역시나 인기척이 없어 다시 노크를 했더니 점유자가 문을 열어준다.
처음 갔을 때 어둠 속에서 얼핏 보았던 가족사진보다 거실이 먼저 보인다. 벽에 tv 하나가 덩그러니 달려 있고 주변에는 옷 몇 가지가 짐처럼 쌓여 있다. 아담한 거실에 세명이 바닥에 앉아 이야기를 시작한다.
거주자 : 솔직하게 말하겠습니다 . 이사비용 필요합니다 .
남자친구 : 예 , 저희도 원만하게 해결하고 싶습니다 . 어느 정도 생각하십니까 .
거주자 : 무조건 200 만 원에서 300 만 원 주셔야 합니다 . 주시면 지금부터 집 알아보겠습니다 .
남자친구 : 그건 생각보다 비쌉니다 . 저희는 100 만 원 생각하고 있습니다 .
거주자 : ( 손사래를 치며 ) 그럼 법대로 합시다 . 좋게 좋게 해결하고 싶지만 200 만 원 이하는 절대 안 됩니다 .
남자친구 : 저희도 이 집 싸게 산 것 아닙니다 . 여유롭지 못한 상황입니다 . 그럼 150 만 원으로 하시고 12 월까지 이사하실 수 있을까요 ?
거주자 : ( 흥분하시며 ) 법대로 합시다 . 두 달 필요합니다 .
남자친구 : 제가 낙찰받자마자 찾아온 것도 가급적 빨리 집을 구하시라고 알려드리기 위해 그랬던 겁니다 .
거주자 : 그건 그쪽들 사정이고 2 달은 필요합니다 .
나 : 사정은 알겠으나 한 달 반은 안될까요 ?
거주자 : 그럼 200 만 원에 내년 1 월 10 일까지 나가는 것으로 합시다.
처음에 남자친구와 통화할 때는 이사비용도 필요 없고 법원에서 연락 오면 나가겠다고 하셨는데 갑자기 강경하게 나오자 조금 당황스러웠다. 점유자는 이사비용 200만 원을 강하게 주장하셨다. 이사비용은 법적으로 필수는 아니지만 원만한 협의를 할 경우, 드리는데 이것도 축의금 느낌으로 일반적으로 통용되는 국룰이 있다.
점유자는 배당금 받는 집주인에 해당된다
실랑이는 계속되었고 점유자는 마음에 들지 않으면 흥분하여 언성을 높이셨다. “법대로 해”라는 말이 몇 차례 나오면서 우리의 고민은 깊어갔다. 점유자는 우선 100만 원 선입금이 되면 그때부터 집을 알아보겠다고 언성을 높였다. 확실하게 약속을 지킨다면 200만 원을 줄 수 있으나 약속을 지킬지 아닐지는 누구도 장담할 수 없는 상황이었다. 그렇게 결론을 내기 위해 40분간 대화가 계속됐다.
경매 낙찰 후 절차는?
경매에 낙찰되어도 그 후 절차를 모르시는 분들도 계시고 어떻게 해야할지 어려워 하시는 분들도 있습니다.
그래서 경매 낙찰 후 절차에 대해 소개하도록 하겠습니다.
잘 보시고 경매 낙찰 후 절차에 대해 알아보시길 바랍니다.
경매 낙찰후 절차
경매란?
경매란 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못하였을 경우 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매 방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제받는 절차를 말합니다.
경매 낙찰 후 절차
경매 낙찰 후 절차는?
경매 낙찰 후 절차에 대해 소개하도록 하겠습니다.
매각 허가 결정, 허가확정
매각 허가 결정이란 법원이 경매를 토 애해 최고가를 제시한 경매인에게 부동산의 소유권을 취득하게 하는 집행 처분입니다.
낙찰받고 1주일 후 매각 허가 결정을 받고 채무자, 임차인, 채권자들의 이의가 없으면 1주일 후 매각 허가 확정을 합니다.
잔금 납부기간
매각 허가 결정이 확정되면 확정된 날로부터 1개월 안으로 대금의 지급기한을 정하고 매수인과 매수 신고인에게 통지합니다. 매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다.
(경락대출을 통해 7~90% 정도 자금 융퉁이 가능합니다.)
잔금 납부, 소유권 이전
매수인은 매각대금을 다 납부한 뒤에 경매의 모 거적인 권리를 취득하게 됩니다.
매각대금이 지급되면 등기사항 증명성을 붙여 등기를 촉탁해야 하는데요.
– 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
– 경매개시 경정등기를 말소하는 등기
– 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기
이렇게 3개의 등기를 촉탁하여야 합니다.
인도명령 신청
부동산을 인도받기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하여야 합니다.
낙찰자가 잔급납부와 동시에 인도명령을 신청할 수 있습니다.
인도명령 신청의 경우 강제집행시에 필요한 절차인데요. 원만한 합의가 이뤄졌을 경우 굳이 신청안해도 됩니다.
그러나 강제집행이 되었을 경우 신청서를 작성하고 제출을 하시면 됩니다.
– 집행계고 신청
집행계고란 강제집행을 실시하기 전 낙찰자와 합의를 하지 않는 경우날짜를 지정하여 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 하는 것을 말합니다.
강제집행을 실시하기 전 집행계고를 하는 곳도 있고 생략하는 지역도 있으니 확인하셔야 합니다.
배당기일
매수인이 매각대금을 지급하면 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인, 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다.
경매 낙찰 후 절차
오늘은 부동산 경매 낙찰 후 절차에 대해 알아보았습니다.
부동산 경매 입찰 방법에 대해서도 소개한적이 있으니 보고 와주시면 더욱 더 도움이 잘되실 것입니다.
https://07-03.tistory.com/137
오늘도 글 읽어주셔서 감사합니다.
경매 낙찰후 절차 어떻게 진행될까요?
경매 낙찰후 절차 어떻게 진행될까요? 바로 시작해보도록 하겠습니다!!
자 그럼 본격적으로 경매 낙찰후 절차 어떻게 진행될까요?을 알아보겠습니다
이글에서는 경매 낙찰후 절차 어떻게 진행될까요? 라는 주제로 포스팅을 하겠습니다.
경매 낙찰후 절차 포스팅을 시작하겠습니다
부동산 법원 경매 낙찰후 절차에 대한 흐름에 대한 이야기를 해 볼까 합니다.
1. 경매신청 및 경매개시 결정
– 임의 경매나 강제 경매 등 채권자의 채권회수 목적으로 경매가 결정이 되게 됩니다.
2. 배당요구의 종기결정 및 공고
-경매 낙찰후 절차 경매가 결정이 된 후 이해관계인들의 채권회수를 위한 배당요구를 할 수 있는 기간 등을 결정하게 됩니다.
3. 현황 조사 및 감정평가
– 경매가 진행되는 부동산 물건의 임차권리 등의 현황조사를 하고, 감정평가를 합니다.
경매 낙찰후 절차
경매 낙찰후 절차
4. 매각물건명세서작성
– 현황 조사 및 감정평가를 대상으로 경매물건의 상세정보 즉, 경매 낙찰후 절차 매각물건명세서를 작성하게 됩니다.
5. 경매기일 공고 및 매각
– 경매 낙찰후 절차 경매물건을 입찰 기일을 공고하고 입찰을 진행하게 됩니다.
6. 매각결정기일 및 매각결정허가 확정
– 낙찰이 되고 특별한 사안이 없으면 1주일 뒤, 매각허가를 하게 됩니다. 이 기간 동안은 다른 이해관계인들의 반대의견을 수렴하는 기간이라 보시면 이해가 빠를 듯 합니다.
경매 낙찰후 절차
경매 낙찰후 절차
7. 대금지급기한
– 경매 낙찰후 절차 매각허가확정, 즉 낙찰 후 2주 뒤부터 잔금을 납부할 수 있는 기한을 줍니다. 통상 1개월의 잔금납부 기간을 줍니다.
8. 배당절차
– 잔금이 납부되면 낙찰금액을 가지고 이해관계인들(채권자,임차인 등)에 대한 배당을 실시합니다.
9. 명도
– 이 명도는 흔히 점유자(낙찰 받은 집을 점유하고 있는)로부터경매 낙찰후 절차 낙찰 받은 집을 인도받는 행위를 명도라고 합니다. 물건의 종류나 이해관계인등에 따라 명도가 8.배당절차 전에 올 수도 있습니다.
경매 낙찰후 절차
경매 낙찰후 절차
10. 집수리
– 집 상태에 따라서 집수리를 하거나 그렇지 않을 수도 있습니다. 내 집 마련을 목적으로 하거나, 임대를 목적으로 하든 집 상태가 깨끗한 것이 더 좋겠죠?
11. 이사 및 임대
– 내 집 마련을 위해 경매 낙찰후 절차 경매로 낙찰 받은 분들은 이사를 들어가시게 되고, 임대를 목적으로 하는 분들은 임대를 놓게 됩니다.
여기까지가 실제 법원 경매 투자에서 진행되는경매 낙찰후 절차 라 보시면 됩니다.
경매 낙찰후 절차
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통상은 이 모든 기간이 적극성이나 지식에 따라 짧아 질 수도 아니면
길어 질 수도 있습니다.
그렇기 때문에 경매투자를 공부해야 하는 이유이기도 합니다.
경매 낙찰후 절차 시간이 짧아질수록 그 만큼 비용이 줄어들게 되고,
투자 수익은 증가하기 때문입니다.
감사합니다.
경매 낙찰후 절차 포스팅을 마치겠습니다
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경매 낙찰후 부동산 소유까지 2~3개월 걸려
Let”s Study – 부동산 경매 (2)
법원 경매개시결정 내려지면
집행관이 현황조사서 작성·공개
공인감정평가사가 감정가 매겨
낙찰후 통상 45일내 잔금 납부
채권자에 낙찰대금 배당후 종결
부동산 경매는 물건 분석만 잘하면 싸고 안전하게 살 수 있다. 부동산 경매를 진행하는 서초동 서울중앙지방법원 입찰법정 모습.
안전하고 투명하며 시세보다 싸게 살 수 있는, 매력적인 경매시장을 통해 부동산을 구입하려 해도 겁부터 나고 무엇을 어떻게 해야 하는지 막연해하는 분이 많을 것이다. 일반 부동산 시장에서 매수자는 공인중개사를 통해 매수 부동산의 수량, 상태, 임대차관계, 권리관계 등을 자세히 알 수 있어 시세 파악에만 주의하면 된다. 하지만 부동산 경매는 본인이 파악하고 판단하고 처리해야 할 부분이 많은 것이 사실이다. 물론 공인중개사의 도움을 받을 수도 있지만 부동산 경매는 국가공인자격증이 없으며, 공인중개사가 법원에 등록해 짧은 시간의 이론교육을 받고 경매의 매수대리, 권리분석을 하고 있는 게 현실이다.부동산 경매는 법리적 분석, 물건 분석과 부동산의 명도, 점유자와의 갈등 조정 등 많은 경험이 필요하다. 이렇다 보니 부동산 경매 컨설팅 과정에서 권리분석과 업무처리 실수로 인한 의뢰인 매수자와 경매 컨설팅자의 갈등과 말썽이 자주 발생한다. 이 때문에 법률전문가인 변호사의 조력이 필요할 수 있지만, 법률 외에 실무적인 면이 많은 경매 특성상 믿을 만한 변호사와 부동산 전문가의 도움을 같이 받는 게 좋다. 부동산 구입, 최종 투자 결정의 책임은 각자에게 있기에 조력자의 도움 외에 자신이 어느 정도 경매에 관한 지식을 갖추는 것은 당연한 일이다. 부동산 경매에서 꼭 알아야 할 경매 절차, 매각명세서, 자료분석 방법 등을 알아보자.경매는 채권자의 신청으로 법원에서 채무자의 부동산을 매각해 채권을 회수하는 제도이므로 채권자의 경매신청과 경매물건의 조사, 평가, 매수자의 결정, 매각 후 채권의 배당, 매각물건의 명도 등에 절차와 시간이 소요된다. 이러한 절차와 과정을 알아야 물건 분석, 소요자금의 시기, 부동산 인도, 임대계획, 수익 발생 시점 등을 예측할 수 있다.통상 법원으로부터 경매개시결정이 떨어지면 매각기일까지 10개월~1년 정도의 시일이 소요되며 이 기간 법원에서 집행관이 매각물건을 조사하고 현황조사서를 작성해 공개하는데, 집행관이 아닌 자가 경매물건을 조사한다면 개인신용정보, 주거침입, 무단침입 등 현행법상 정확한 현황조사가 불가능할 것이다. 따라서 집행관을 통한 법원의 현황조사는 경매물건의 정확성과 신뢰도를 높이며, 경매물건의 최초 시작 가격을 말하는 감정가 또한 이해관계가 없는 공인감정평가사가 감정함으로써 더욱 신뢰할 수 있게 된다. 다만 감정 시점과 경매매각 시점의 시간적 차이로 인한 부동산 가격 변동이 있을 수 있어 유의해야 한다.현황조사서, 감정평가서, 물건명세서, 등기부등본, 각종 대장 등을 하나로 묶은 매각명세서를 법원에 비치하고 인터넷을 통해 공개하고 있으며 입찰자는 이를 통해 경매물건을 분석한다. 현황조사서를 통해서는 경매물건의 점유자, 임대차관계 등을 살펴봐야 한다. 특히 감정평가서를 꼼꼼히 살펴 매수물건의 범위와 가치를 정확히 알아야 한다. 예를 들면 단독주택이나 공장 등이 감정가 10억원이라면 10억원 중 토지와 건물의 감정가를 살펴야 한다. 건물의 감정가 비율이 지나치게 높다면 시간이 흐르며 건물 가치가 하락한다는 점에 유의해야 한다. 과수원 등을 예로 든다면 과수원의 토지와 과실수, 창고, 원두막 등이 매각물건에 포함됐는지를 감정평가서를 통해 살펴야 한다. 이와 함께 현장을 방문해 입지, 위치, 가격, 임대료 등을 조사하고 매각명세서와 차이점이 있는지도 봐야 한다.자료와 현장조사 등을 통해 물건을 분석하고 입찰해 낙찰받았다면 낙찰일로부터 보통 2주 정도 뒤에 매각결정이 나고 매각대금 지급기한일이 정해진다. 보통 1개월의 기간이 주어진다. 그 기간 안에 대금을 납부하면 납부일로부터 보통 1개월 전후에 낙찰대금을 채권자에게 배당하고 경매가 종결된다. 이때가 돼야 비로소 낙찰자가 낙찰 부동산을 인도받는 행위를 할 수 있으므로 경매로 낙찰받은 부동산을 사용, 수익화하고자 한다면 통상 낙찰받은 날로부터 1달 보름 내에 잔금을 납부해야 한다. 납부한 날로부터 2~3개월의 시간이 걸리므로 임대계약 또는 입주일 등을 너무 촉박하게 잡으면 실수하게 된다는 점을 유의해야 한다. 이 같은 경매 절차를 알고 약간의 경매지식을 바탕으로 정확하고 신뢰성 있는 법원 자료를 꼼꼼히 분석한다면 좋은 부동산을 시세보다 싸게 사는 기회를 잡을 것이다.문동진 < 지엔비자산운용 대표 >
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