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강제수용에 뒤따르는 지장물의 수용, 지장물 강제수용에 대비해서 거액의 비용을 지불하고 수용 당하는 분들이 직접 지장물조사를 의뢰하는 경우가 많은데, 과연 그것이 필요한 행위인지? 현직 감정평가사 입장에서 풀어놓는 솔직한 생각들
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개인·기업체 지장물조사 – 프라임컨설팅
“ 지장물”이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물 공작물 시설 입목 죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 …
Source: www.primeconsulting.co.kr
Date Published: 11/2/2021
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보상재건축 토지수용보상 시 지장물 조사 거부 여부 – 한국경제
지장물 조사를 거부해야 하는지 묻는 질문이 많다. 구체적인 답변에 앞서 논의 배경을 짚고 넘어갈 필요가 있다. 과거 보상문제는 주로 손실보상협의통지 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 11/3/2022
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지장물 조사 – 통합검색 – 잡코리아
토지보상관련 지장물조사 담당(감정평가등 보상관련직종 유경험자 우대). 신입·경력 초대졸↑ 정규직 서울 서울 서초구 ~11/08(화). 부동산서비스, 관리, 사무관리, …
Source: www.jobkorea.co.kr
Date Published: 1/1/2022
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지장물 기본조사 기준 – 문서뷰어
지장물 기본조사의 목적. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제14조(토지조서 및 물건조서의 작성) 등에 따른 물건조서를 작성 …
Source: www.i-sh.co.kr
Date Published: 4/22/2022
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지장물 조사를 거부해야 하는이유 – Daum 블로그
지장물 조사(지장물, 토지, 영업보상 물건조사)를 거부해야하는 이유 1, 강제 수용에 저항할 수 있는 주민의 합법적인 마지막 수단이다.
Source: blog.daum.net
Date Published: 11/10/2022
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지장물 조사서.hwp
1. 백연리. 950-7. 컨테이너(창고). 컨테이너 3*4. 1.00. 개. 미상. 백연리-. 물건번. 호. 백연리-. 물건종류. IMG_3057. □ 토지정보. 소재지. 당초. 지번. 편입.
Source: www.paju.go.kr
Date Published: 3/23/2022
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강제수용 대비 지장물조사 용역 과연 필요한가? – 블로그 – 네이버
먼저 지장물 조사에 대한 의무는 분명히 사업시행자에게 있습니다. 토지보상법 제14조와 26조를 보면 강제수용을 하기 위해서 사업시행자는 토지조서 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 8/16/2021
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하남, 교산 ‘지장물조사’ 2022년 본격 추진 – 시티뉴스
교산신도시와 관련 토지보상에 이은 지장물 조사가 지연되고 있는 가운데 해를 넘겨 2022년에나 본격적인 조사가 가능할 것으로 보인다. 이는 지장물 …
Source: www.ctnews.co.kr
Date Published: 5/21/2022
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별첨(9-가-2) 지장물_현황조사서-지구내.hwp
지하물탱크. 60ton. 철근콘크리트. 1. 식. 가추1. (기계실등). 3×2.4+3×1.4. 11.4 … 【지구내】 지장물 현황조사서. Page 2 … 등 이전가능물. 품 일체.
Source: www.provin.gangwon.kr
Date Published: 9/11/2022
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주제에 대한 기사 평가 지장 물 조사
- Author: 중앙토지보상원
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- Date Published: 2021. 10. 17.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=9WUXt9Mdj4I
“ 지장물”이라 함은 공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물 공작물 시설 입목 죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말한다.
1항 건축물 입목 공작물과 그 밖에 토지에 정착물에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의
가격으로 보상하여야 한다.
[보상/재건축] 토지수용보상 시 지장물 조사 거부 여부
한경닷컴 더 라이피스트
토지수용보상 시 지장물 조사 거부 여부
1. 논의 배경
지장물 조사를 거부해야 하는지 묻는 질문이 많다. 구체적인 답변에 앞서 논의 배경을 짚고 넘어갈 필요가 있다.
과거 보상문제는 주로 손실보상협의통지를 받고 난 이후의 불복절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)에 집중되어 있었다. 이러한 불복절차는 과거에도 현재에도 토지등소유자의 권리를 보호하기 위한 최후의 보루로서 중요한 의미가 있다는 점에는 이견이 있을 수 없다. 다만, 일단 (협의)보상가격이 정해지고 나면 그 다음부터는 법에서 정한 불복절차를 모두 거치더라도 만족할 만큼 보상금이 증액되기는 매우 어려운 것이 현실이다. 이슈가 없다면, 증액 폭이 5% 내외에 그치는 경우가 대부분이다.
논의의 쟁점을 보상금 증액에서 최초 보상금 산정 쪽으로 앞당긴 것이다
그래서 논의된 것이 적극적인 토지소유자의 감정평가사 추천권 행사이다. 즉,. 즉 보상금 증액에 한계가 있다면 최초 협의 보상가격을 더 잘 받으면 되는 것이고, 이를 위해 보상액 산정에 관여하는 감정평가법인을 주민이 직접 내세우는 것만큼 효과적인 수단은 없다고 보았기 때문이다.
그런데, 이러한 방법을 모두 취하였는데도 만족할 만큼 손실보상을 받지 못했다고 느끼는 분들이 생겨나게 되고, 이를 해결하기 위해 논의된 것이 지장물 조사를 거부해야 하는지에 관한 것이다.
보상 대상을 정하는 부분에서 토지등소유자의 권익을 보호할 방법을 찾아보자는 것이 그 논의 배경
즉, 보상 ‘대상’을 정하는 절차와 ‘가액’을 산정하는 절차 중에서, 그동안 가액 산정절차에 집중하던 것을 시기를 앞당겨이다.
2. 지장물 조사를 거부하여야 할 경우
가. 지장물 조사 거부 대상
무조건 지장물 조사를 거부하여야 하는 것은 아니다.지장물 조사를 거부할 경우는 보상대상자가 정보를 주지 않으면 사업시행자가 지장물 조사를 하기가 어려운 다음의 경우가 대상이다.① 지장물의 명칭을 알기 어려운 경우이다. 공장기계설비등, 화훼업이 대표적이다. ② 소유자를 알기 어려운 경우이다. 분묘, 수목, 가축, 비닐하우스 등 등기나 등록을 하지 않는 경우이다. ③ 수량파악이 어려운 경우이다. 대규모 수목이나, 양계장이나 새끼를 수태한 가축이나, 설치류의 경우이다. ④ 영업보상의 경우이다. 영업보상대상자가 협조를 하지 않는 한 영업이익, 이전비 및 감손상당액, 인건비등 고정적 비용을 알기 어렵다. 즉, 사업시행자자 혼자서는 조사가 불가하다. 가끔 통계나 세금자료로 보상 평가를 하는 감정평가사가 있으나, 이는 명백히 위법이라고 본다. 이렇게 평가를 하는 경우 감정평가사를 상대로 민형사상 조치를 취하여야 한다. ⑤ 지적불부합지의 경우이다. 지적불부합 토지는 수용재결 자체가 어렵다.
주의하여야 할 것은 집 내부는 지장물 조사 대상이 아니다
.
또한 건축물에 대해 구조가 잘못되거나 약간 증축되어 면적 오차가 있는 정도이면
,
인도를 거부하기는 어렵고
,
돈 문제로 풀어야 하므로 지장물 조사를 거부해도 큰 효과는 없다
.
위 경우에 해당할 때나 지장물 조사 거부를 검토하여야 한다.
또한 지장물 조사를 거부하면
그 이후 감정평가 거부
,
각종 소제기 등 후속 조치를 여러 가지 취하여야 한다
.
그래서 처음부터 전문변호사의 조언을 받고 거부 여부를 결정하여야 하는 것이다
.
나. 세금 문제 검토반드시 세금문제를 먼저 검토하여야 한다. 지장물 조사를 거부한다는 것은 협의보상에 응하지 않는다는 뜻이다. 협의보상에 응하는 것이 세금에 유리하다면 지장물 조사를 거부하여서는 안되는 것이다. 보상을 언제 받느냐에 따라 세금이 달라질 수가 있기 때문이다.
다. 협의양도인 택지 등지장물 조사를 거부하고 협의보상에 응하지 않으면, 협의양도인 택지를 받지 못한다. 나아가 이주대책에서도 순위가 밀리는 경우가 있다. 생활대책 용지도 받지 못한다. 물론 이는 당해 공익사업에 협의양도인 택지와 이주대책, 생활대책이 수립되는 사업이어야 하고, 본인이 그 대상일 경우에 한한다.
이하는 대책위원회가 구성된 경우와 개인인 경우로 나누어 설명하고자 한다
.
라. 소결론
결론부터 말하자면 대책위원회는 협상을 마치지 않으면 무조건 지장물 조사를 거부하여야 한다
.
개인은 종합적으로 자신이 처한 여러 가지 사정을 따져보고 결정하여야 한다
.
3. 대책위원회
어느 공익사업이 시행되면서 사업시행자가 당해 주민들(보상대상자)과 직접 마주치며 협조를 구하는 사안이 있다면 그것은 환경영향평가서 초안 설명회 또는 공청회와 지장물 조사와 이사일 것이다. 그런데 이사는 어차피 보상이 실시된 이후이므로 대부분 큰 마찰 없이 이사를 하는 실정이다. 그렇다면 실제로 환경영향평가에 대한 공청회와 지장물 조사를 제외하고는 나머지는 모두 서류작업인 것이다.그러므로 실제 현장에서 지장물 조사가 끝나면 일부 사업시행자들은 주민들의 민원을 소홀히 하는 경향이 있다. 따라서 대책위원회는 지장물 조사가 가지고 있는 의미를 잘 새기고 대응을 하여야 할 것이다.
공장 기계설비 조사
,
영업이익 산정 자료 등 지장물 조사를 가장 두려워한다
참으로 안타까운 일이다
. “
死卽生
”
이 최선이다
토지조서 및 물건조서를 작성하여야 한다
토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다
.
서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는
사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재하여야 한다
토지소유자 및 관계인은 서명
·
날인이 되어 있지 않을 경우에 절차의 하자를 들어 후속절차 진행금지가처분 신청등 법적인 대응을 할 필요가 있다
.
사업시행자는 지장물 조사를 마치면 보상대상자에게 아쉬울 것이 없다. 사업시행자는 비닐하우스·분묘 등의 주인이 누구인지,. 그런데 보상대상자는 보상을 잘 받겠다면서, 오히려 스스로 지장물 내역, 영업보상자료를 신고하거나 브로커에게 속아 돈까지 지불하고 자료를 만들어 제출하는 것이 현실이다. 어느 대책위원회는 지장물 조사에 협조를 하자고 하고 이것을 자랑한다.. 최근에도 ‘000 컨설팅’이라는 명함을 돌리며 영업보상 자료를 만들어 제출해야 보상을 잘 받을 수 있다면서 돈을 요구하는 경우가 있다고 한다. 이런 말을 들으면 잘 모르는 보상대상자들은 자신이 죽는 것도 모르고 돈까지 주면서 컨설팅을 의뢰한다.사업시행자는 조사 후에(령 제7조제2항). 또한 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하거나 또는 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여그러하지 아니하되,(법 제14조제1,2항).그런데 상당수 사업시행자들이 위 서명·날인 절차를 소홀히 하는 경향이 있다. 실제로 토지소유자 및 관계인이 거부하지 않았는데도 거부를 하였다고 하는 사례도 발견된다.
토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없다. 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니하다(법 제27조제2항).
그러나 위 법조문 후단처럼 비록 조서에 누락되어 있거나 잘못되어 있더라도 사진이나 비디오 촬영의 방법으로 나중에 진실에 반하는 것을 입증하면 그만인 것이다
.
오히려 누락되면 보상이 되지 않을 것이고 그러면 그 물건의 소유권은 그대로 그 소유자가 가지고 있으므로 사업시행자가 사업을 시행하기 위해서는 결국 보상을 하여야 하는 것이고
,
그렇게 되면 사업시행자만 괴로운 것이다
그런데 사업시행자는 위 법조문중 전단 부분을 들면서 설명회시 이의를 제기하지 않으면 엄청난 불이익이 있는 것처럼 말한다.
한국부동산원의 사전표본기준가격조사때부터 대응하여야 할 것이다
.
그것이 가장 먼저 할 일이다
결론적으로 대책위원회는 협상을 마치지 않으면 지장물 조사를 거부하는 것이 더 나은 보상을 받는 지름길이다.나아가 신도시 등 대규모공익사업의 보상대상자들은 대책위를 구성하여, 총사업비관리지침 제18조제4항이 “사전표본기준가격조사에는 해당 표본지의 기준가격 조사액, 보상선례, 실거래가격 등이 포함되어야 하며, 각 중앙관서의 장은 한국부동산원으로부터 통보 받은 사전표본기준가격조사를 보상평가시 참고하도록 제66조제1항의 규정에 의한 감정평가업자에게 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로,
4. 개인
최근 재개발사업이나 도로사업의 경우 등에서 대책위원회 차원이 아닌 보상대상자 개인이 무조건 지장물 조사를 거부하고, 사업시행자가 손실보상통지를 하면, 매우 당황하면서 대응책을 묻는 경우가 빈번하다. 그러면서 은근히 지장물 조사를 거부한 것에 대해 후회를 하는 경우도 있다. 마치 주식시장에서 최종적인 선택은 본인의 몫인데도 불구하고 타인을 원망하는 경우와 같다.
미리 제대로 사진과 비디오를 찍어 놓았다면 입증은 전혀 어렵지 않다
.
지장물 조사를 거부하면 사업시행자는 육안으로 보이는 한도에서 조서를 작성하고 보상을 진행한다. 그러면 이제 공은 보상대상자 손으로 넘어온다. 토지보상법 제27조제2항에 의하면, 토지소유자 또는 관계인이 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 작성된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없고, 다만, 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니하다고 한다. 즉, 이제 보상대상자가 입증을 할 차례이다. 그런데
나아가 감정평가사가 협의보상평가나 수용재결평가를 하지 못하도록 모든 수단을 강구하여야 한다
.
이것이 제일 중요하다
.
사업시행자가 엉터리 지장물 조서를 가지고 수용재결을 신청하면
,
보상대상자는 토지수용위원회에 지장물 조서가 잘못되었으므로
,
재결신청을 반려하거나 기각하여 줄 것을 요구하여야 한다
.
그런데도 불구하고 만일 그대로 수용재결이 나면 인도를 해 주지 말고 버티다가 사업시행자가 인도 소송을 제기하면 그때 전문변호사를 선임하여 보상을 받지 못하였으므로 인도를 할 수가 없다고 다투어야 한다
.
이처럼
지장물 조사를 거부하면
,
소송이 필수적인 사태가 되고
,
그 과정에서 정신적으로 힘들어 진다
.
나아가 협의양도인 택지
,
생활대책용지 등을 받지 못한다
.
이런 점을 감수할 자신이 있는 경우만 지장물 조사를 거부하여야 한다
.
즉
,
나는 지장물조사를 거부하여 손해를 보아도 좋다는 생각을 하는 분들만 거부를 하여야 하는 것이다
.
막상 사업시행자가 보상을 통지하면 손해를 볼까봐 벌벌 떠는 분들은 조사에 응하여야 한다
.
필자의 경우도 가장 싫은 질문이 지장물 조사를 거부하면 손해를 보지 않느냐는 것이다
.
이렇게 손해 볼 것이 두렵다면 지장물 조사에 거부를 하지 말아야 한다
.
나아가 지장물 조사를 거부하면 벌금
200
만원 이하를 받을 수도 있다
.
이런 것도 감수하여야 한다
.
그러나 합법적으로 지장물 조사를 거부하면 당연히 벌금은 없다
.
200
만원 이하의 벌금
제
11
조
(
제
27
조제
1
항에 따라 준용되는 경우를 포함한다
)
를 위반하여 사업시행자 또는 감정평가법인등의 행위를 방해한 토지점유자
토지보상법 제11조(토지점유자의 인용의무) 토지점유자는 정당한 사유 없이 사업시행자가 제10조에 따라 통지하고 출입·측량 또는 조사하는 행위를 방해하지 못한다.[전문개정 2011.8.4]제97조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는에 처한다.1. 제9조제2항 본문을 위반하여 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받지 아니하고 타인이 점유하는 토지에 출입하거나 출입하게 한 사업시행자2.
5. 영업보상 자료조사
영업보상은 보상의 꽃이다
영업보상대상자라면 보다 더 특별한 준비를 하여야 할 것이다. 공장을 가지고 있는 분들은 특히 주의하여야 한다.. 영업보상은 사업시행자가 매우 힘들어 한다. 따라서 영업보상만큼은 철저한 대비가 필요하다.
영업보상자료를 주면 그것으로 그 보상대상자는 끝이다
.
망한 것이다
.
즉 사업시행자와 협상할 무기를 스스로 버린 것이다
영업보상컨설팅은 변호사가 아닌 한 위법이다. 더 나아가 이에 응하여
다만
,
이러한 자료도 협상이 완료되지 않으면 절대로 사업시행자에게 제공해선 안된다
.
만일 제공하면 그것으로 정당보상은 끝이다
가사, 자료준비를 한다고 하더라도, 자료준비는 반드시 회계사와 전문변호사, 직원이 하여야 한다. 자료준비 중 지장물 조사는 불필요하다. 그것은 사업시행자가 하는 것이다. 보상대상자들이 준비하여야 할 것은 영업이익, 인건비등 고정적 비용, 이전비 및 감손상당액, 부대비용에 관한 자료이다. 그래서 검증된 회계사가 필요한 것이다.
영업보상의 경우 영업권자가 출입문을 봉쇄하고 감정평가를 거부할 경우 건물현황도 및 영업권조사서에 의하여 보상평가를 할 수 있는지가 문제된다. 국토교통부는 위와 같은 경우 지장물 및 영업손실에 대한 평가는 평가대상물건에 대해서 실지조사를 거쳐 평가함이 타당하다고 한다(2005. 7. 21. 토지정책과-4448).
국토교통부는 2-7층의 공동주택 중 일부는 평가를 완료하였으나 나머지는 주택소유자의 실력행사로 현장평가를 하지 못할 특별한 사정이 있는 경우는 기 평가한 동일평형에 대한 감정평가자료와 건물현황도 등을 참고하여 평가할 수 있을 것이고, 이 경우에는 그 사유를 명기하여야 한다고 한다(2004. 9. 13. 토관-4183).
국토교통부는 평가대상 토지 및 물건에 대한 감정평가사의 출입 통제로 사실상 평가를 거부함으로써 감정평가가 불가능한 경우 수용재결금액의 결정은 법 제
60
조 및 시행령 제
24
조제
4
항에서 규정한
‘
심의방법 및 기준
’
에 관한 사항으로 토지수용위원회에서 운영규정 등으로 따로 정하여 결정한 사항이라고 한다
(2009. 11. 11. 토지정책과-5265).
6. 사례 연구
가. 지장물 조사에서 누락되면 보상을 받지 못하는가?단지 지장물 조사에 누락되었다고 하여 보상을 받지 못하는 것은 아니다. 사업인정 고시 전에 이미 존재한 사실을 입증하면 보상을 받을 수 있으므로, 현실에서는 사진을 찍거나 비디오를 촬영하여 놓으면 보상을 받는다.
나. 지장물 조사 누락 시 법률문제보상 없이 소유권 변동 없고, 사업시행자가 무단철거 시 형사상 재물손괴죄가 성립하고, 민사상 손해배상 의무가 있으며, 손해배상 소송 시는 이전비가 아니라 취득비로 배상하여야 한다.
다. 사례① 흥덕지구 김○○씨전문가가 사진을 촬영하여 추후 소송에서 지장물로만 보상금이 1억 원이나 증액되었다.② 김모씨집안에 있는 정원수가 지장물 조사에서 누락되었고, 추후 소송 제기하여 이전비(5만원도 안됨)가 아닌 시가보상(300만원)을 받았다.③ 은평뉴타운의 경우 사업시행자가 실제 조사를 하지 않고 공부상으로만 조사를 하여 지장물조사서를 작성한 후에 주민들에게 누락되면 손해가 있으니 열람을 하여 신고를 하라고 하자 손해 볼 것을 염려하여 이의신청을 하였다. 그 결과 지장물 조사가 저절로 이루어 진 결과를 초래하였다. 만일 지장물 조사에 누락되어 보상을 못 받은 후에 나중에 시일이 지나 이 지장물은 보상을 받지 못하였으니 내 것이라면서 사업시행자에게 항의를 하면 그 결과를 예측하여 보기 바란다. 보상을 받지 못하면 소유권 변동은 없는 것이다.④ 공장영업자 A씨공장의 기계장치등에 대해 지장물조사를 거부하고, 자료제출을 하지 않자, 사업시행자가 거액의 합의금을 제시하였다.⑤ 주의요망 사례지장물 조사 대행 용역을 발주하는 경우가 있으나, 이는 스스로 자살골을 넣는 것이다. 나아가 일부 비자격자가 지장물 조사를 제대로 받아야 한다면서 돈을 요구하는 사례가 발생하고 있다. 이는 변호사법 위반이고, 그럴 필요가 전혀 없다. 양주 옥정지구(1,000만원 요구사례)
더 상세한 내용은 “실무토지수용보상”,이나 “공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다.”책을 참고하기 바란다.
[법무법인강산]”외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.”독자 문의 : [email protected]
지장물 조사(지장물, 토지, 영업보상 물건조사)를 거부해야하는 이유
1, 강제 수용에 저항할 수 있는 주민의 합법적인 마지막 수단이다.
2, 만약 지장물 조사를 실시해서 조사를 받을 때는, 조사자가 주민에게 싸인 도 받아야 한다. 주민이 문도 열어 주어야 집안에 들어가서 조사해야 하는데, 주민이 협조를 안 하면, 불가능하다. 담을 넘거나 뒷문으로 몰래 들어와서 조사를 하거나, 문이 열려있고 주인이 없을 때, 들어가 조사하면 불법이다.
3, 간혹, 세입자가, 주인의 동의 없이, 지장물 검사를 받는 경우가 있는데, 지장물 검사를 받아서 발생하는 손해는 세입자의 보증금에서 빼야 하므로, 집주인은 세입자에게 주인의 동의 없이 지장물 검사를 받으면 보증금을 찾아가지 않겠다는 각서를 서 주도록 주인이 세입자에게 요구해야한다. 그럼에도 불구하고, 주인의 동의 없이 지장물 검사를 받아 버린 경우에는 이사 가드라도 보증금을 절대로 주지 않는다는 내용증명서를 등기로 세입자에게 보내야한다.
4, 세입자가 지장물 검사를 충실히 받는다면, 주인이 없어도 감정평가는 가능하다. 자로 재고 사진을 찍어서 증거를 확보하기 때문이다. 지장물 검사에 세부적인 부분까지 들어갔기 때문에 지장물 조사서를 토대로 감정평가를 할 수 있다. 주인이 없는 틈을 타서, 문 열린 틈을 이용하여, 담을 넘어, 뒷문으로, 지장물 조사한 경우도 감정평가를 할 수 있다. 집에 가족이 한명이라도 있어서, 어떻게 해서라도 못 들어오게 해야 재산을 지킨다.
5, 감정평가를 받은 다음에 감정평가 선정액에 주인이 반대한다면, 그 다음은 토지보상수용회에 이의신청을 하는 수밖에 없다. 이때도 억울하다고, 급하게 빨리 이의 신청을 해서는 안 된다. 집단적으로 변호사의 도움을 받아서 충분한 시간을 갖고 세밀하게 이의신청을 작성해야 한다. (토지보상수용회는 재판으로 말하면, 판사도 없고, 검사도 없고, 변호사도 없는 것이다. 거의 형식적이다. 보상회위원도 정부에서 임명하는 데 누구의 편을 들까요? 주민의 입장에서 도움을 주는 분들일까요?)
6, 그 다음에도 합의가 안 되면, 상대편에서는 공탁을 걸게 됩니다. 이때에는 행정소송을 반드시 해서 이의신청해야 합니다. 이의가 받아들여져서 이의재결보상이 시행되고 상대편에서 또 차액이 공탁이 되어도 우리 주민은 다시 행정소송을 할 수 있습니다.(이때에 중앙토지수용위원회의 수용 또는 이의재결을 통한 재평가를 받을 때, 언제나 그런 것은 아니지만, 대개의 경우 보상금이 증액이 됩니다.)
7, 지장물검사가 이루어지기만하면 기타는 떠난 것이고 늦출 수는 있지만 이 절차가 진행이 됩니다. 만약, 전체 주민이 단결하여, 지장물 조사를 거부한다면, 절대로 건너뛰어서 그 다음 절차로 넘어 갈 수 없기 때문에 보상기간과 공사기간이 길어진다.
8, 단편적인 예로 지장물 조사 거부로 5년간을 실제로 보상기간과 공사기간을 끌은 지역도 있다. 그 지역은 당연히 유리한 보상을 받게 되었다. 더구나 지금은 단독 주택을 그대로 갖고 있는 것이 대단히 유리한 시기이다.
지금부터 적어도 5년은 아파트 미분양이 계속 될 것이고, 지금부터 적어도 5년 안에 아파트 건설원가가 완전히 노출될 것이다. 분양가가 지금의 반값에 가깝게 떨어지는 시기가 다가오고 있다.
지금 보상 받은 돈으로 비싼 아파트에 들어가는 것보다는, 나중에 보상 받은 돈으로 싼 아파트에 들어가는 것이 훨씬 낫다.
지금부터 적어도 5년 안에, 아파트 시세가 떨어지면서, 상대적으로 우리가 지니고 있는 단독주택과 땅 값이 금값으로 쳐주게 되는 세상이 오게 된다. 그때까지 지장물 조사를 받지 말고 버티면, 우리 모두가 저절로 땅 부자요 집 부자가 된다.
9. 만에 하나, 지장물 조사를 받은 사람이 개발하겠다는 상대편이 원하는 수준까지 도달하여 감정평가가 진행되어 일부 사람에게 보상이 나오는 경우에라도, 지장물 조사를 받지 않은 사람은 무조건 유리하다. 개발하겠다는 상대편의 보상기간과 공사기간이 늘어난 만큼 공사비가 올라가는데, 당연히 그들이 불리하게 되어 있다. 그 공사비 늘어난다고 우리가 책임지는 것 아니다. 그러니 해볼 태면 해보라고 배짱을 부려야한다. 주민들이 답답할 필요가 없다고 생각합니다.
10, 지장물 조사를 잘 안 받으면, 재산상 손실을 받는다는 말은 거짓말입니다. 지장물 조사에서 어떠한 재산상 손실을 받을 이유는 없습니다. 지장물 조사원이 종이로 장독대를 가리고 사진을 찍거나 하지는 않습니다. 지장물 조사원이 지장물 조사를 늦게 받는다고 불이익을 줄 방법도 없습니다.
11, 우리 주민이 최악에 마지막 코너까지 밀려서 억지로, 억지로 지장물 조사를 받게 되어도, 자진해서 지장물 조사를 받은 것이랑 차이날 것이 조금도 없습니다. 솔직하게 말해서 담이 무너집니까? 지붕이 날아갑니까? 땅이 오그라들어서 줄어듭니까? 절대로 손실볼일은 없습니다.
12, 지장물 조사 거부의 의미는 그 지역 주민들의 단결은 나타내는 것이기도 합니다. 토지주택공사나, 도개공이나, 시청 등에서 볼 때, 단결된 지역과 분열된 지역, 어느 지역이 더 무서울까요?
자진해서 지장물 조사를 받고 쥐꼬리 보상금에 그냥 쫓겨 나가는 지역 주민을 보고는, 속으로는 병신들하고 비웃습니다. 사실 공무원의 입장에서는 속으로는 단결된 지역의 주민을 오히려 존경합니다. 당연한 권리 주장이니까요!
12, 지장물 조사 그 다음, 감정평가, 그다음 보상기준이 나오는데 이것은 주민에게 엄청 불리한 처사이다. 일단 보상기준이 먼저 나오고, 그다음 보상이 주민과 안 맞으면 주민이 지장물 조사 등을 거부를 하라고 해야 순서이다. 그런데 일단 다 진행시켜놓고 주민이 손 쓸 수 없게끔 다 묶어놓고 그 다음 보상기준 나오면 어떻게 하라는 거죠?
이것은 예를 들면 개장수에게 개 값도 모르고 개잡으라고 해놓고 죽은 개를 두고 개 값을 흥정하는 것이나 다름없습니다. 개장수야 잡은 개고기는 자기거나 다름없으니 좋은 값 치르려고 할 이유가 없지 않습니까? 지장물 조사를 안 받으면, 개가 살아 있는 것입니다.
13, 지장물 조시를 받으면, 그 다음은 절망입니다. 아무런 손 쓸 수 있는 방법이 없습니다. 개장수는 개잡는 것이 전문이니까, 개부터 죽여놓고 봅니다. 죽은 개와 살은 개가 어디 같습니까? 지장물 조사를 받으면, 개는 죽은 것입니다.
14, 주민의 입장에 있다는 직책이 있는 분이면서, 지장물 조사를 충실히 받자고 하는 자가 있습니다. 참으로 답답합니다. 지장물 조사를 찬성하는 자의 정체가 뭡니까? 그리고 어느 지역이든 논란의 여지가 있는데 상가건물주 분들은 약간 틀릴 수도 있습니다. 또 근린 생활시설 분들도 입장이 있고, 교회, 절, 종교시설 분들도 입장이 있고요. 하지만 전체적으로 주민 저항이 강하고, 주거지분의 보상이 올라가면 상가 보상이 올라가지 않겠습니까?
15, 개발지역에서는 뭉치면 살고 흩어지면 죽습니다. 즉, 나만 살자면 우리 모두가 죽고, 우리 모두가 살자면 나도 살게 됩니다.
16, 단편적인 예로, 인천 가정오거리를 보세요. 지장물 조사를 거부했을 때, 개발이 진행되었나요. 일단 다음 절차로 못 넘어 갑니다.
17, “지장물 조사를 잘 받아야 된다. 높은 보상이 나온다.” 하는 자들은 이해가 가지 않습니다. 이런 자들이 어떻게 주민을 위한 사람이라고 생각 할 수 있는지요?
누가 뽑은 것입니까? 일부 주민이 뽑아주어서 뽑혔다한들, 그 알량한 지위로 뽑아준 분들의 재산을 책임져 줄 수 있을 까요?
구청장도 우리 주민의 재산의 손해를 책임져 줄 수 없는데 무슨 수로 책임져 주겠습니까? 확실한 보장이 없으면, 지장물 조사를 안 받고, 사유재산권 주장을 하면 됩니다.
18, 우왕좌왕하는 사이에 지장물 조사가 반 이상 진행된 것 같습니다. 지금부터가 더 중요합니다. 막판으로 몰리면 돈과 무력으로 밀어붙입니다. 전보다 더 단결하여야 할 때입니다. 오랜 시달림으로 상당히 양쪽 다 지쳐 있습니다.
지금이야 말로 강한 의지가 필요하고, 서로 자주 만나고, 서로 용기를 주는 말을 많이 해야 합니다. 주민이 밀리면 우리 마을도 철거가 됩니다. 마을 사람도 나의 추억도 내 재산도 모두 날라 가는 것입니다.
그러나 조금만 더 버티면 우리 마을을 우리가 가꾸고 가치를 올릴 수 있다는 희망이 있습니다. 아파트 시장이 죽어가고 있기 때문입니다. 아파트를 지을 땅을 더 이상 매입할 필요가 없어지는 때가 곧 옵니다. 역사적으로 보면, 일본에서 미국에서 이미 경험한 바가 있습니다. 희망이 있습니다.
19, 중요한 포인트 하나가 있습니다. 지금은 보상금을 받을 것을 고려해서 부동산에 투자할 때가 절대로 아닙니다. 부동산경기가 전반적으로 하향세이고, 특히 우리나라 인구가 줄고 있고, 노인들이 부동산을 팔아서 생활해야 하는 시기가 곧 옵니다. 또 세계적 불황이 언제 끝날지 모릅니다. 그러니 보상금 받아쓰려고 계획을 세우면 아주 망조가 듭니다. 보상금 나올 것을 고려하여 큰 계약을 하거나 개인적으로 돈을 융통하여 부동산을 매입하는 경우가 있으신데 정말 쥐약입니다. 보상금이 2~3년 씩 늦어지거나 하면 이자로 보상받을 땅과 집이 녹아버리고 경매로 남에게 넘어가는 수도 있습니다. 간단히 말하면 “떡줄 놈은 생각도 않는데 김칫국부터 마시지 말라. 오지랖 넓게 양다리 걸치지 말라”는 것입니다.
20, 뉴타운이고 재개발이고, 아파트 살 여력을 갖고 있는 인구가 소멸되고 있어서 전면 중단 하게 될지도 모릅니다. 지금은 부동산 불확실성의 시대입니다. 채권보상이니 보상연기니 하는 소문이 나오고 있습니다. 아파트 신화의 몰락의 신호탄이 판교에서 터질지, 송도나 청라에서 터질지, 모르는 위기에 와 있습니다. 판교가 가장 빨리 무너질 것으로 생각됩니다. 대박으로 믿고 빚내어서 들어갔다가 쪽박을 차고나면, 고층 아파트에서 뛰어내리고 싶어질지도 모릅니다.
21, 세입자 되시는 분 중에서는 보상금이 빨리 나오면, 그 돈 보태어서 지금보다 좀 나은 곳으로 이사를 가고 싶다고 생각하시는 분도 있습니다. 그래서 지장물 조사에 적극 협조를 하시는 분도 있습니다.
임대아파트도 상당히 보증금을 걸어야하고 관리비를 많이 내야하는 것을 모르시는 분도 있습니다. 이리저리 보태어서 내 집을 살려고 해도 아파트를 사면 꽝입니다. 앞서 말했듯이 지금 사면 상투를 잡는 것입니다. 가장 비쌀 때 사는 거라는 것입니다. 다만, 땅 딸린 단독주택을 사는 것은 말리지는 않습니다. 하지만 재개발 안 되는 곳을 골라서 사야합니다. 그런데 전국적으로 난리인데 그런 곳이 있을 까요? 그러니 지금 이곳에서 싼 값에 세입자 생활을 좀 더 하시고 돈 모아서 시절이 좋을 때를 기다려야 합니다. 부동산 투자는 10년 후를 내다보고, 10년간의 내 수입과 지출을 고려해서 해야 합니다.
22, 끝으로 다시 한 번 당부 드리지만, 지장물 조사 받지 마십시오. 만약 이미 받았다면, 저희에게 연락을 주시고, 저희의 다음 지시가 올 때까지 아무것도 하지 마세요. 그래야 당신이 살고 우리가 삽니다. 내 집 내 땅에서 사는 것이 힘들어졌지만 호랑이에게 물려가도 정신만 차리면 삽니다.
우리 같이 삽시다. 최후의 승리는 주민의 것입니다. 우리 마을은 우리의 것입니다. 우리 마을을 지켜냅시다. 내 재산을 지켜 냅시다. 우리가 이깁니다. 우리가 정의의 편입니다.
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강제수용 대비 지장물조사 용역 과연 필요한가?
지장물보상 강제수용 대비 지장물조사 용역 과연 필요한가? 중앙토지보상원 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 반갑습니다. 지에이치감정평가법인의 대표이사 겸 행정사합동사무소 정평의 대표 박상현 평가사입니다. 이번 포스팅에서는 제가 감정평가사 현업을 하면서 참으로 의아하게 느꼈던 점을 함께 생각해보고자 합니다. 만약 여러분의 재산이 강제로 수용을 당한다면 수용을 하는 사업시행자에게 저항하시겠습니까? 아니면 적극적으로 협조하시겠습니까? 수용을 당하시는 분들이 스스로 거액의 돈을 들여서 수용대상 지장물 목록을 정성스럽게 작성해서 수용을 하는 사업시행자에게 갖다 바치는 행위가 여러 수용 지역에서 일어나고 있었고 지금도 이러한 상황이 다수 벌어지고 있기에 참으로 안타까운 마음에 이 포스팅을 시작해 보고자 합니다. 보상평가를 하러 현장에 나가보면 수용을 당하시는 지장물소유자께서 자랑스럽게 한묶음의 책자를 보여주십니다. 이게 뭐냐고 물어보면 수백만원 들여서 작성한 지장물 목록이라는 대답이 돌아옵니다. 과연 실제 보상평가를 하는 감정평가사들에게 이러한 책자가 영향을 줄까요? 현역 감정평가사인 저와 대부분의 동료 평가사들의 대답은 한결같이 ‘아니다’ 입니다. 그 이유를 말씀드려보겠습니다. 먼저 지장물 조사에 대한 의무는 분명히 사업시행자에게 있습니다. 토지보상법 제14조와 26조를 보면 강제수용을 하기 위해서 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성해야 한다고 되어 있습니다. 즉, 지장물조사를 해야 할 의무자는 지장물 소유자가 아니라 사업시행자인 것입니다. 법령으로 사업시행자의 의무로 되어 있는 사항을 굳이 용역비를 들여서 조서목록을 만들어서 사업시행자에게 제출하는 것은 마치 점령군에게 자신의 재산권을 고이 포장해서 바치는 행위와 다를 바 없을 것입니다. 수백만원의 용역비까지 들여가면서 이러한 용역을 발주하시는 이유는 누락되는 지장물이 발생해서 제대로 된 보상금을 받지 못할수도 있다는 불안감에서 비롯된 것임을 저도 잘 알고 있습니다. 토지보상법 제15조를 보시면 사업시행자가 작성한 지장물 목록에서 누락된 지장물이 있으면 보상계획의 열람 공고 기간에 정식으로 서면 이의신청 할 수 있음을 규정하고 있습니다. 따라서 사업시행자가 작성한 지장물 목록을 일단 보고 빠진것이 있으면 이의신청 기간에 서면으로 적어서 내면 그만인 것입니다. 수백만원을 들여 만든 지장물 목록을 보면 바닥 타일 갯수, 책의 권수, 심지어 숟가락 젓가락 숫자까지 다 기록해 놓은 경우도 있었습니다. 이러한 행위는 아무런 의미가 없습니다. 기본적으로 지장물 보상은 이전비가 원칙입니다. 숟가락, 젓가락, 티비. 냉장고를 조서에 기록해서 제출한다고 해서 그 가격을 주는 것이 원칙이 아니라 이러한 이전이 가능한 것들은 트럭에 넣어서 운반하는 비용을 보상해 주는 것입니다. 토지보상법 75조에 보면 이전비 보상을 원칙으로 하되 이전이 어렵거나 이전비가 취득하는 비용보다 비싼 경우만 물건 가격으로 보상하도록 되어 있습니다. 취득비로 보상하는 경우는 주로 건물이나 일부 수목에 한정됩니다. 그래도 만약 자기도 모르게 누락된 경우가 있으면 어떻게 될까요? 수용재결, 이의재결, 행정소송을 수행하기 위해 현장에 파견되는 평가사들은 일정 연한을 채운 베테랑급 평가사들입니다. 이들 평가사들이 현장에서 조서와 대조해서 누락된 지장물이 있으면 사업시행자 또는 재결위원회와 바로 연락을 취해서 직권으로 조서에 등재시켜줍니다. 대법원 관련 판례에 비춰 보아도 전 단계에서 재결이나 보상대상에서 빠졌더라도 다음 단계에서 누락된 것에 대한 판단을 신청할 경우 전 단계 재결을 거친 것으로 보아 전단계 재결부터 다시 거치지 않고 현 단계에서 판단 대상으로 인정해 준다는 입장입니다. 현역 감정평가사 입장에서 지장물조사 용역 자체가 얼마나 무용한 행위인지에 대하여 안타까운 마음에 법령과 판례와 함께 살펴 보았습니다. 여기서 하나 헷갈리지 않으셨으면 하는 것이 있는데 영업보상 대상자이신 경우라면 지장물조사를 제외하고 영업권 보상 자체를 대비한 서류준비 컨설팅은 여전히 유용성이 있다는 것입니다. 사업시행자 측이나 보상평가를 수행하는 평가사들이 영업보상에 필요한 서류 안내를 충분히 해 주면 문제가 없겠습니다만 그렇지 않은 경우가 많기 때문에 지장물조사를 배제한 순수 영업보상을 대비한 컨설팅은 효과가 있다고 판단됩니다. 이상 감정평가사 겸 행정사 박상현이었습니다. 감사합니다. 인쇄
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